本周，众议院问题解决者核心小组（HouseProblem Solveners Caucus）提出的15亿美元的两党经济刺激方案，在疫情衰退持续之际，为那些需要帮助的人提供了另一轮1200美元的刺激支票和其他现金援助。
但如果经济不迅速好转，该提案不太可能阻止明年可能出现的驱逐和取消抵押品赎回权的浪潮。
对于那些拖欠房贷或房租的住户来说，直接现金显然是一个受欢迎的帮助方案。但除非就业机会恢复，否则这只是一个短期的解决办法。把疾病预防控制中心目前的驱逐禁令延长一个月的想法也是如此。这些都能赢得时间。
据穆迪分析公司（Moody's Analytics）上个月的估计，全美房客已经欠下约250亿美元的欠租，到今年年底将拖欠近700亿美元。今年春天，通过1200美元的支付，以及7月份到期的每周600美元的联邦失业保险金的增加，一些相当强劲的直接刺激美国家庭的租金积压已经发生。
因此，尽管该框架建议在1月份之前每周向失业救济金提供大约450美元的补助金（这是另一次一次性的经济刺激计划），但也不太可能阻止不断增加的租金积压。根据穆迪（Moody's）的数据，到今年年底，估计1280万租房家庭将平均拖欠5400美元的租金。
这项尚未成文的法案的框架确实包括250亿美元的“最贫困者的租房援助”，但“最贫困者”的定义尚待确定，因此这里有很多未知数。与此同时，如果穆迪分析公司（Moody's Analytics）的数据成立，这笔拟议的融资仅能覆盖预计几个月后租金短缺的约三分之一。
从现在的情况来看，川普总统每周延长300美元的联邦失业救济金计划也即将到期，新的住房数据已经显示，这些较低的失业救济金不足以避免住房危机。根据最新的公寓清单调查，9月份，三分之一的房客未能按时支付租金。根据上周公布的人口普查数据，超过25%的受访者表示，他们对自己本月支付房租的能力没有信心或信心不足。
那些房东就不能自食其力吗？嗯，不，事实上。根据城市研究所收集的数据，超过2200万套租赁住房（略高于全国租赁住房的一半）位于1-4套的单户建筑中。如果哪怕只有一个租客不能在任何一个月内租房，那么这些房东的月收入可能会损失25%甚至更高。
根据美国预算与政策优先中心的数据，较小的房东将至少一半的租金收入用于支付抵押贷款、房产税和房产保险。“租金收入的大幅下降可能导致房产维护和止赎的减少，这反过来又会导致更多的拆迁和经济适用房的损失。
据Politico杂志报道，许多拥有这些公寓的夫妻房东都面临着收入急剧下降的问题，他们面临着要么试图卖掉自己的房产，要么负债的前景。报道警告说，如果有足够多的房东不能再自己支付住房费用，“这将威胁到从房产税资助的学校预算到11万亿美元美国抵押贷款市场本身的稳定。”
说到抵押贷款市场，我还没有提到房主。这是因为，正如本周公布的那样，拟议中的两党框架也没有。尽管核心小组在4月份发布了一份包括抵押贷款援助在内的广泛的复苏清单，但最新的提案没有提到对房主的直接援助。
虽然一些保护措施已经为拖欠房贷的房主准备好了，但它们类似于租房者的保护措施。他们会拖延，但不会停止这个过程。
房主要到12月31日才能正式取消抵押品赎回权。那些有联邦政府支持的抵押贷款的人可以协商一个暂缓期，也就是说，当你的抵押贷款服务商或贷款人允许你暂时暂停或减少你的抵押贷款付款，而你又恢复了你的经济基础。根据条款的不同，房主的暂缓条款可能会从现在开始到期，大多数都将在明年到期，这是根据《关爱法案》确定的。
这一切都造成了一种局面，即保护和援助可能在2021年上半年到期，并引发驱逐和取消抵押品赎回权的浪潮。住房权利倡议的创始人和执行董事亚伦卡尔甚至警告即将到来的住房“启示录”
由众议员马克辛·沃特斯（Maxine Waters，D-california）发起的《2020年住房紧急保护和救济法》（House Emergency Housing Protections and Relief Act of 2020）国会拨款1000亿美元用于紧急租赁援助计划，为房主设立了750亿美元的救济基金。但与迄今为止的其他众议院救济方案一样，它几乎不可能采取行动。
信用分数高低决定了你是否可以贷款，能贷多少款，以多少费用贷款。信用分数高的贷款人可以获得更低的利率和更多的贷款。信用分在贷款中起着决定性的作用。
什么是信用分数？
信用分通常指的是FICO分数。FICO是数据分析公司Fair Isaac Corporation的缩写。用这家公司发明的信用评估方法算出来的分数就叫做FICO分数。美国三大信用机构TransUnion,Experian, and Equifax都使用FICO。在不同的场合可能会取其中的某一个分数来作为你的信用分数进行评价。例如在进行买房贷款时，你的三个分数分别是710，750，770，那银行最后会取中间那个数750作为你的信用分数。大多数银行只要信用分数超过740就会给最好的利率，750超过了这个线，你是可以拿到很好的贷款利率的。
信用分数高低对贷款有什么影响？
如果你的信用分数在640分以下，基本无缘最好的贷款产品。如果信用分在640-679区间，你的贷款利率会比正常利率高大约0.25%。如果信用分在700分以上，贷款利率会低0.125%至0.25%。很多低首付的贷款产品有最低700分信用分的门槛。
那么，有哪些重要因素影响到个人的信用分数了?我们如何据此来积累信用分数呢?
目前，90%的贷款机构使用的都是FICO信用评分体系，FICO的信用评分一般在300到850分之间，FICO的评分由五个部分构成:
一，支付记录(payment history)，占35%
反映的是以前所借款项有没有及时还上。如果有人真的是没钱了，要申请破产了，或者房贷还不了房子要被银行收回去了，这些记录会跟着你7-10年。未来的7-10年恐怕都不会有银行敢发给你信用卡，贷给你钱，而且你未来的雇主也会看到这些记录。
二，欠款金额(amounts owed)，占30%
一般来说是看你欠款的金额与信用额度(credit limit)的比例。信用额度高的话，信用额度使用率(creditutilization)=花的钱/信用额度就小了(信用额度使用率是衡量欠款金额这一项的重要指标)。一般这个使用率在10%以下最理想。但是要是使用率是0的话，分数反而会低了，因为你根本没有在使用信用卡。如果刚刚拿到第一张信用卡，并且额度很低，如何降低使用率呢？其实只要在每月的statement closingdate之前把欠款还上一大部份，最后每月的statement balance就会很低了，信用分数提高就会很快。
三，信用记录时间长短(credit history)，占15%
信用记录时间越长，信用分数越高。这包括了你的所有卡的平均长短，以及你最久的那张卡的长短。所以除非万不得已，不要轻易取消你的第一张信用卡，否则会缩短你的credit history的长度，同时还会降低信用额度，导致信用额度使用率增高。
四，所使用信用的类型(types of credit used) ，占10%
你的信用卡、车贷，消费分期付款，金融帐户、按揭贷款都在考虑之列。新人刚开始基本就是信用卡，慢慢后面有了车贷房贷，这一部分的分数自然就上去了。也没有必要为了提高信用分数而去贷款。
五，新卡申请(new credit accounts)，占10%
你每次申请新的信用卡或贷款，银行或者借贷方为了评估是否向你借贷时向信用机构查询你的信用报告，这个叫做hard pull。Hard pull 的记录只会保存两年。Hard pull数量多意味着你需要更多的钱（至少银行是这么认为的），所以 Hard pull 会降低信用分数。但是这一扣分只是暂时的，后面又会涨回来。与Hard pull相对应的soft pull是指其余和借贷无关的信用报告查询。比如自己查询自己的信用报告，信用卡公司为了发广告寻找潜在客户等等。Soft pull不会对信用分数产生影响。
怎样提高信用分数？
针对没有信用记录的人群：
如果你刚到美国，还没有任何信用记录。你需要做的第一件事就是开一张信用卡。这是最简单的积累信用的方法。
申请信用卡并按时还款，美国是一个有着非常完善信用体制的国家。每个人一辈子在美国只有一个社安号，所有的信用记录，都是跟这一个社安号绑定在一起的。尽早申请一张自己名字的信用卡，开始额度可能会很低，没有关系，慢慢刷，额度会慢慢升上去。在美国正常的衣食住行，能用信用卡的尽量用信用卡，不要用现金消费，现金消费没法帮助你积累信用分数。
（需要注意的是，这里的信用卡指的是在美国的银行申请的自己名字的主卡，而不是父母或者配偶的副卡或者国内信用卡。）
跟现在国内微信支付和支付宝的普及程度类似，在美国绝大多数地方都可以刷卡。一份几块钱的午餐，超市几块钱的东西都可以刷卡，偶尔有小店要求5块钱以上才可以起刷信用卡，已经算是设置点门槛了。只要每月按时还钱也没有利息，还多一层保护。如果被盗刷，90天以内通过很简单规范的流程，是可以直接从信用卡公司把被盗刷的额度全额退还的。此外，几乎所有的信用卡都有返点的项目（关于信用卡的返现，也可以写一大篇文章，以后有时间再细说）。
关于申请信用卡，目前大的银行里，Bank of America应该是最好申请的。以笔者自己的经验，客服和安全措施也做得相当到位。持旅游签证的外国人或没有工作的非绿卡非公民也能申请到，需要一些条件，但是这些条件也很容易满足，比如先开一个支票账户（checking account），往里面存1500美元，存够2周能申请到一张信用卡的可能性几乎是100%。
因为始终要绑定一张借记卡还钱（开一个支票账户通常会得到一张借记卡），所以开一个支票账户本来也是应该的。存入的1500美元最好不用去动用它，因为Bank of America曾有过的政策是一个月里只要有一天少于1500美元，这个账户会被收取月费或是年费（这个费用相比1500美元来说，还是挺贵的）。不用担心，这些细节开账户的时候，工作人员都会告知，英语好的，仔细读他们发的小册子也能知道这些细节。
如果是在美国有工作在上班的人，应该是哪家银行都能申请下来。但是也不建议每家银行都去申请。
如果是在读学生，可以用自己的名字在大学的Credit Union或任何一家银行开个户，然后申请信用卡，也会相对容易的申请下来，只是开始额度可能会很低。学生毕业了，如果继续留在美国，信用分数还是要继续积累的，因此越早申请越好。有绿卡身份的应该都好申请了，也不建议每家都申请。一般情况下，挑适用范围广，返现性价比高，客服到位的公司，总共2-3张信用卡，就足够了。
如果你已经有信用分数：
1.每月按时付信用卡，保证没有未支付的余额累积到下个月。
2.信用卡的使用额度最好不要超过总信用额度的30%。
3.不要经常查看信用报告。太频繁查看信用报告会降低你的信用分。
4.不要做其他人信用卡的担保人，如果你担保的信用卡卡主没有按时偿还信用卡，你的分数会被一起“拖下水”。
5. 用自己名字开立水电煤气账户，按时付账单，也会对信用分数的积累有帮助
6. 买车买房，能贷款的尽量贷款，也会增加信用分数
因为有借钱才有还钱，才能产生还钱的纪录，而按时还钱的纪录，就是信用分数的底层依据，所以应尽量合理贷款并按时还钱。比如第一辆新车，原本打算全款买车的，如果满足贷款条件，也可以视情况申请少量贷款。
顺便说一下，二手车的贷款利率比新车要高得多。有些新车，对于信用记录优良的人，60个月贷款利率可以低至0.99%，但买二手车，从dealer的贷款机构拿到的利率一般在8%上下，即使到别的银行重新做贷款，一般也在4%上下。
如果你的信用分很差（600分以下）：
建议咨询信用修复公司。信用修复公司通常需要6个月时间帮你修复信用。如果您因为信用分数低贷不了款，请务必及时修复你的信用。
如果您有过个人破产历史：
贷款人付清债务4年后可以贷款
怎样免费获得信用报告？https://www.annualcreditreport.com/index.action
每个人每年可以从这个网站免费获得一份信用报告。
如果你有discover的卡，你的每月的statement上面会有你的FICO分数。
另外美国法律规定每个人每年可以向以上三家信用记录公司的每一家免费索取一份你的信用记录（不包括信用分数和等级，这两项需要另外交费）。因为一年只能要一次，所以所要时要讲技巧。因为这三家公司的记录都是差不多的，所以你不用一次把三家的都要来，而是分成每四个月要一家的，这样你常常都在监督你的信用记录。比如，如果你这个月一下把三家的记录都要了，那你得等到明年的三月分才能再一分免费的记录。但是如果你三月份向Equifax要一份记录，到七月份再 向Experian要一份，最后十月份再向Transunion要一份，这样一年都包括了。
（文章转自智者取美地，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
