01、传统的贷款
在美国，不是有政府机构提供或者担保的房贷都叫Conventional 房贷，一般要求借款人有较高信用分数和给较多的首付，一般要求20%首付，否则，要强制买房贷保险（ Mortgage Insurance )
传统的固定利率贷款具有一致性，因此是一个不错的选择-在您的贷款期限内，每月还款额不会改变。这是您的标准普通抵押贷款。可用期限为10年，15年，20年，30年和40年，但最常见的是15年和30年。
30年期固定利率抵押贷款
30年固定利率抵押贷款是住房贷款，其利率设定为整个30年期限。
是目前最受欢迎的房屋贷款；您的利率永远不会改变；每月付款要比短期贷款要低
15年期固定利率抵押贷款
15年期固定利率抵押贷款的利率在其15年期限内保持不变。
利率是在贷款期限内确定的。利率低于长期贷款。与30年期贷款相比，每月还款额更高，所支付的总利息也更少。
浮动利率抵押贷款
浮动利率抵押贷款是指初始利率在特定时期内固定的房屋贷款，然后定期进行调整。
例如，一个5/1 ARM的利率是在前五年设定的，然后每年调整一次。最初的“预付利率”低于大多数其他贷款，起初给出的每月还款额相对较低。初始利率通常可以锁定一，五年，七年或十年。
适合：短时间打算重贷的购房者，或者认为未来利率会降低的购房者。
02其他的贷款
FHA抵押贷款
FHA抵押是由联邦住房管理局（Federal Housing Administration）担保的房屋贷款。
FHA贷款得到政府的支持，旨在帮助经济状况较差的借款人购买房屋。允许首付低至3.5％。
信用分数低至500才有资格。需要抵押保险费，但要一直购买房贷保险
适合：信用评分较低且预付款少的借款人。
VA抵押贷款
VA贷款是退伍军人事务部支持的抵押贷款，可供兵役人员和退伍军人使用。无需预付定金。
有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
适合：具有军事资格的借款人，他们享有低利率且无最低首付额的要求。
Jumbo Mortgage - 巨额抵押贷款
巨额房屋贷款是高于一定金额的抵押贷款。巨额贷款限额因县而异，并会定期调整。
可以具有固定或可调的费率。通常要求信用评分为700或更高。通常需要10％或更多的首付。
适合：想要为超大型抵押贷款再融资的昂贵房屋和业主的买家。
传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2021年度大多数地区的一家庭贷款额上限为$548，250。
2个家庭上限为$702.000。三家庭 为$848,500 。四家庭为 $ 1,054,500,超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，利率通常也较高.
Second Mortgage- 二次抵押贷款
如果你首付较多，或者余款欠不多。
房子拥有了一定净值资产（Home Equity),那个就可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Line of Credit,将净值的部分的金额解出来用于其他用途.
当今的市场上，买家经常发现他们败给了全现金买家，所以有种说法是“现金为王”。那么，是不是贷款买家就没有希望了呢？还不是，采取好以下措施，有望使贷款买家战胜现金买家。
● 1.获得银行预先批准（Pre-approval），并且贷款不附带条件。
传统的附条件贷款可以保护你不至于损失预付款，一般是房款的20%，避免你未获得银行贷款而导致你损失掉这部分钱。对你来说当然是好事，可对卖家来说就不是那么太好。这也是附条件的贷款很难和现金交易竞争的原因。
如果放弃所附条件，那么和现金交易相比就没有太多不利了。当然你要能接受这种损失，实际上损失预付款的比例非常小。为降低这种风险，可以从银行获得预先批准，这也可增加卖家对你的信心。
● 2.尽量争取信誉好的银行。
对很多人来说，从一个二等的贷款机构获得预先批准并不难，所以最好从信誉好的贷款机构或银行获得预先批准。
● 3.尽量少贷款。
尽量少贷款和支付更多的预付款是和全现金买家竞争的又一利器。
在利率低位的时候，很多买家都想贷到房价的80%。但如果你有一定的现金，那么只贷50%或60%，剩余部分用现金支付会更有吸引力。
Chaves& Perlowitz地产律师事务所的创始人艾伦。柏路伊兹（Alan Perlowitz）介绍说，他有一个客户成功地击败了一位现金买家。他的客户报的价格比要价高，贷款占房款的50%。这样的话，即便房子估值较低、他们要贷超过50%的款，他们也肯定会获得银行批准。
● 4.报价超出对手很明显，报价超出对手是吸引卖家的一大方法。
即便对方是全部现金，更高的价格仍然会让卖家更动心。
● 5.入住时间要灵活。
如果卖家还未找到将来的房子，那么如果给予卖家灵活的交房时间是非常有效的武器。在房源紧张的今天，灵活的入住/交房时间很容易让卖家优先考虑你。
● 6.如果贷款未批，允许卖家获得部分预付款。
贷款买家之所以难和现金买家竞争的原因就在于，如果30天后贷款未获得批准，那么交易会取消，而卖家还要重新寻找买家，在此期间的各种花费也白费了。
所以如果你坚持贷款要附条件，那么，允许卖家在你最终无法获得贷款时获得部分预付款，是让卖家减少顾虑的好办法。通常这部分款项可以是卖家在此期间的花费，也可以包括物业出租或维护费，律师费和其他费用。
● 7.个人魅力也很重要
如果其他条件都差不多的话，个人的魅力在购房过程中也会发挥巨大作用。
买房过程其实也是一个和人打交道的过程。如果买家真心地想住在这里，个性又很可亲，或者是买家的经纪人看起来也很专业、容易打交道，都会使卖家给你加分，有助于你最终获得想要的房子。
