遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，第一间房子必须是自住屋，其实不然，即使现在是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请 投资房 买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那么难。
美国买房分哪几种？
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的
度假屋(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；
投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。
例如稍微靠内陆一二线地区，比如亚特兰大、休斯顿等，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有低多少。
房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房贷和地税等。
美国贷款买房投资最常见的问题
1.美国投资房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤ 50%税前月收入
（具体收入支出的计算比率会根据贷款项目的不同而改变）
买投资房的话，投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。
2.首付需要多少，有额外要求吗？
买投资房首付最低需要20%，但是除了首付和Closing Cost之外，投资房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。
什么是PITIA？
PI = Principal & Interest，房贷
T = Tax，地税
I = Insurance，保险
A = HOA，管理费
所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。
贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤50%税前月收入
举例来说，某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那麽每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那麽每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡最低还款额是$100，那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。
所以，这个百分比就是4497.82除以10000等於44.97%，小於50% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
到美国买房，能亲自看房选房当然是最好的。如果实在无法实地考察，认真做好前期工作、选择可靠的经纪人以及利用现代高科技，也可以高效率的完成远程购房。
远程购房过程中需要考虑以下几个因素。
购房目的是什么？
在购买住房时，要清楚自己想要什么，这对于远程购房尤为重要。
房子是想在美国做生意期间居住还是想作为一个长期的居所？是为您的孩子将来在美国读大学准备的单身公寓？还是想作为一项投资？对房子本身和周围环境有什么样的要求？
确定了房产的基本用途和要求，经纪人更容易为您缩小街区和房屋搜索范围。
如何了解社区基本情况？
虽然不能亲自查看房屋的周围街区，但利用网络资源也可以很好的了解当地的情况。
1. 社区人口：
社区的人口统计数据，可以从美国人口普查网站查到，包括种族、人口密度，甚至包括了平均通勤时间等细节。
2. 社区特色：
Neighborhood Scout网站提供了大量的数据，包括房价、犯罪率、通勤难易程度等。
3. 公共交通：
美国每天有3,500万人使用公共交通工具。此外，也可以使用“公交分数”网站查询。“公交分数”通过计算附近公交路线的距离，使用频率和路线的类型来确定其有用性和分数。
4. 学校教育质量：
在非营利网站Greatschools.org输入邮编，就可以看到当地学校的成绩卡，以及老师，家长和学生的评论。
5. 犯罪率：
在mylocalcrime网站输入地址，可以查到当地的安全状况，从破坏公物到枪击案。点击地图功能可以看到具体的犯罪地点，以避免到这些地方去。
6. 娱乐、文化和夜生活：
Yelp帮助找餐馆，moviefone帮助找附近的电影院。findgravy网站提供当地活动，包括摇滚音乐会，教堂晚餐。
看房旅行需要注意什么？
远程的购房者要提前做好计划和准备，准备好几千元的备用款项，用来购买机票和订酒店，建议一次看房的时间至少要4-5天，这样避免了一天内看很多套房子，忽略掉很多细节。
如何远程出租海外房产
一般情况下是委托房产经纪公司帮忙发布出租信息，并寻找合适的租客。
1. 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。
2. 经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络社交媒体去寻找租客。
3. 在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细节内容。
4. 托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定)
5. 房屋管理的费用一般为月租金的6%~10%。
