美国总统大选的乱象饱受争议，饱受打击的经济、种族关系、移民、民间撕裂本来就不堪其扰，在这个低迷、拖累的季节，一个关键问题受到的关注相对较少，那就是美国住房问题。但是请不要搞错：在美国正处于历史性的价格低廉的租房和待售房屋短缺的阵痛中，每个候选人处理美国住房危机的方式可能会影响到美国未来许多年。

在如何应对住房问题上，两位候选人的分歧再大不过了。无论谁当选，都会对当前的美国住房现象造成很大的改变。

美国总统川普（Donald trunp）今年夏天发布了一项有争议的暂缓搬迁令，以防止租房者在新冠病毒大流行期间失去家园，并废除了一项要求郊区解决住房种族歧视问题的法律。他还希望将房利美和房地美私有化，这可能会影响到未来几代购房者。

与此同时，他的挑战者、前副总统拜登（joebiden）提出了一项雄心勃勃的计划，帮助首次置业者凑齐首付款购买自己的住房。这位民主党候选人还将采取措施改善住房市场的种族差异，并为最贫穷的美国人提供更多的租房援助。

房地产经纪人公司首席经济学家丹妮尔·黑尔说：“当选民在11月做出决定时，他们的选择主要是维持房地产市场的现状，而不是扩大少数族裔、低收入和中产阶级家庭的机会”。

那么，在房地产方面，哪个候选人应该得到你的选票呢？让我们好好观察一下他们的住房观点。

川普连任如何影响房地产市场？

这位前房地产大亨还没有公布具体的住房计划。然而，特朗普在近四年的执政期间积累了一项住房记录，为他未来可能采取的行动提供了线索。

华盛顿特区一个保守派智囊团哈德逊研究所（Hudson Institute）住房和金融市场中心主任约翰·韦彻（John Weicher）认为：“在过去的四年里，房屋拥有率终于上升了。川普认识到住房的重要性。这是他在经济大衰退后重建经济的战略的一部分，而且是有回报的。”

另外，川普还延长了暂缓驱逐令，规定房东在明年之前驱逐大多数房客是违法的，这是在流感大流行中前所未有的一步。这个命令既受到赞扬，也受到批评。房客们被要求在延期还款期结束时还清所有欠款，这是许多人不知道他们将如何做的。同时，政府没有向房东提供资金，帮助他们支付这些房产的抵押贷款、税收和其他费用。

在房屋所有权方面，特朗普政府最大胆的计划之一是提议将房利美和房地美私有化，这可能会影响到未来几代购房者。房利美和房地美背负着美国一半的抵押贷款，为了防止他们在8月下旬的房地产泡沫破裂后破产而债务被转移到联邦政府的监管之下。在接下来的几年里，有人大力推动私有化。

批评人士担心，此举可能危及广受欢迎的30年期固定利率抵押贷款，特朗普政府驳回了这一说法。但市场的现实是，抵押贷款利率和手续费可能会因此而上升。

另一个有争议的举动是特朗普政府终止了一项要求许多郊区社区多样化的规定。美国总统奥巴马时代的规定迫使接受联邦住房资金的社区要接受评估，以解决住房歧视问题。积极推进公平住房规则旨在鼓励社区允许更多的负担得起的住房、公寓和公寓楼，以及更小、更实惠的单户住房。

但是，许多较富裕的城镇和郊区曾反对这些要求，担心它们会导致房地产价值下降。

明尼阿波利斯明尼苏达大学城市政策教授爱德华·戈茨（Edward Goetz）说：“这项规定是他前任的主要成就之一。最终的结果可能是地方政府不把公平住房看得那么严重。”

特朗普税改影响房地产

特朗普在担任总统之初对税法进行了一些重大修改。他鼓励开发商在贫穷、困难的社区进行新的开发和投资。让更多人负担得起的租赁综合体和零售中心，可以获得税收优惠作为刺激发展的一种方式。

另外，川普还将财产税、收入税和销售税扣除额限制在2017年底，总额不超过1万美元。这对许多美国人来说效果很好，尤其是在南部和中西部的一些州。但对于那些在东北部和其他税收优惠州落败的房主来说，这是一个不受欢迎的举措，在这些州，单是房产税就常常远远超过上限。

特朗普还降低了抵押贷款利息扣除额。房主最多只能注销75万美元的房屋。之前的限额是100万美元。虽然这并没有影响到大多数的房主，但它损害了那些在价格昂贵的沿海地区，如在纽约市和旧金山湾区在那里，一套不起眼的新房可能要花100多万美元。

房地产经纪人首席经济学家黑尔说：“虽然许多人的税单下降了，但有些人，特别是生活在高成本地区的中上阶层的房主，他们的税单却上升了。

乔·拜登如何在住房市场上有所作为？

拜登在二月发布了一份详细的住房计划。尽管大部分计划充其量可能是一厢情愿，最坏的情况下可能是空洞的承诺，但该计划列出了他的优先事项，以及他希望如何在房地产市场上有所作为。

“随着流行病和经济危机，经济适用房问题只会变得更糟。”戈茨说。由于地方和州政府都在争先恐后地争取资金，经济衰退可能会使这些计划的实施变得更加困难。

戈茨说：“问题是，拜登能在国会获得多少支持，有多少资金可以得到资助。”

拜登最受欢迎的措施之一是为首次购房者提供最高1.5万美元的首付税收抵免，以帮助他们为这笔交易提供资金。随着近几年房价的飙升，这对许多资金短缺的购房者来说可能是一个很大的帮助。

然而，一些人担心，这一提议可能时机不当。

黑尔说：“他提出的首付税收抵免的想法很好，但这可能不是这个市场的正确建议。”如今，房地产市场最大的问题是缺乏价格合理的住房。”现在我们的买家太多了，可供出售的房子却不够。”

同时，教师、急救人员以及其他公共和国家服务人员也将有资格获得首付援助和较低的房价。然而，他们将需要购买并搬进贫困、低收入社区或价格更昂贵的社区，而这些社区并没有提供更合理价格的住房。

拜登希望在住房方面消除种族歧视

如果当选，拜登承诺将帮助消除种族间的住房差距，这种差距导致有色人种社区的住房拥有率降低（从而降低家庭财富）。他提议建立一个评估房屋的国家标准，以确保不同肤色社区的房产评估价格不会低于可比白人社区的同类住宅。

黑尔说：“这很有趣，可能有助于公平竞争。”。

此外，他还提议建立一个公共信贷机构，通过考虑诸如租金支付历史和按时支付的水电费等因素，帮助提高少数族裔购房者的得分。这可以帮助更多的买家以更低的费用和利率获得抵押贷款。

拜登说，他还将试图在2035年前将美国建筑的碳排放减少一半。开发商将有资格获得奖励，改造房屋，使其更节能，并创造自己的清洁能源。

当谈到租房者难以维持生计时，这位前副总统将发放住房代金券，以便每一个符合该计划条件的低收入美国人都能得到援助。目前，大约四分之一有资格领取代金券的家庭没有收到代金券，但是因为代金券不够。

按照类似的思路，拜登将为低收入租房者提供税收抵免，这样他们就只需支付30%的收入用于住房和公用事业。

戈茨在谈到30%的上限时说：“事实证明，支付不超过他们收入三分之一的住房是有效的。”住房的稳定已经转化为更大的工作保留率以及学生在学校表现更好。

黑尔补充说：“拜登正在研究如何增加拥有住房和负担得起的租金的机会。”（他的计划）针对的是最需要帮助的人。”