许多外国人都有在美国购买房地产以出租的想法。他们喜欢美国是一个透明市场的想法。价格是透明的，有很多出租代理来处理您的财产，并且有全套的服务。但是，许多希望在美国投资的外国人都不熟悉西方市场，也不真正了解其中涉及的内容。如果您是希望投资美国房地产的外国人，请考虑以下四个主要因素：
一、诉讼风险计划
对于对美国房地产感兴趣的外国投资者来说，这里有很多物业，但是也有很多诉讼风险。如果您在美国投资，首先应该了解的是，对于房地产投资者而言，这是世界上最高的诉讼风险。这是美国事情的方式。如果您不习惯这种做法，则需要了解诉讼风险。确保您有一位律师来为您正确安排在美国的事务。
您将需要购买大量保险，并且需要考虑下一点并制定资产保护策略。
二、制定资产保护策略
这些年来，我认识的大多数人都使用LLC来持有其财产。对于许多人来说，这是一种更具税收效率的结构，具体取决于您的居住地和您本国的个人税收情况。美国有很多人使用有限责任公司（有限责任公司，这是与公司不同的透明结构）来持有其财产。有些人将每个资产都放在自己的有限责任公司中，而其他人则将2到5个资产都放在一个有限责任公司中。
无论您做什么，都需要将物业放到投资州的有限责任公司中。如果您在不同的州进行投资，那可能会使事情复杂化。但是，确保您的资产得到保护（确保有人不会滑倒在香蕉皮上并起诉您并收回您投资的所有财产），这绝对是美国房地产业的关注点。
三、提交您的美国纳税申报表
现在您需要了解的第三件事是，如果您打算在美国投资，则需要提交纳税申报表。非居民投资者有不同的形式，并且可能会有不同的税收待遇，但是您要确保您不会对美国国税局IRS感到困惑。
在某些国家/地区提交纳税申报表是可选的，或者人们不这样做，而且没人能真正追踪到您。在美国，IRS的使用要多得多。在美国，人们担心IRS的方式是其他许多国家的人们都不担心其税务机关。但是，如果您正确合法地进行所有操作，则无需担心国税局。
如果我以外国人的身份投资房地产，我希望有一个专注于与外国投资者合作的人。当您投资美国房地产时，寻找一个出色的税务专业机构或人员。寻找一个习惯于与外国人打交道的人，而不仅仅是美国人。寻找一个熟悉外国非居民外国投资者的税务专业机构或人员，以确保一切工作正常。
如果您仅赚取少量租金且正在折旧，您可能无需支付大量税款，但请确保一切都符合要求，因为罚款是相当可观的。并且，如果您有有限责任公司，则对于任何在一个日历年内进行交易的有限责任公司，都需要提交一份称为表格5472的信息性申报表。不提交文件的罚款最近增加到25,000美元。该规则不仅适用于房地产投资者，还适用于使用美国结构的任何人。
四、避免遗产税
当以外国人身份投资美国房地产时，很有可能触发遗产税，而当您去世时，美国政府将拿走您的大部分钱。现在您会认为，如果您不住在美国而死了，美国就不会从您的资产中拿走，也许您住在他们的住所征收遗产税，或者您正在遵循我们的策略，而您已经搬到了一个不征收遗产税的国家，但是即使您不是美国纳税人，您也可能要缴纳遗产税。
而且我们都不知道我们何时会死，所以正确地做到这一点很重要。如果您是美国纳税人，则可以获得数百万美元的遗产税免税额，您可以在整个生命周期中通过统一的遗产税抵免额使用。但是，如果您不是美国纳税人，则死亡时的免税额要低得多。
如果您有一个好的出租物业，您将触发该遗产税。然后，当您去世时，美国将要征税。现在，您会认为“我与美国有什么关系？我为什么要支付这笔税？” 好吧，因为您拥有美国资产–美国房地产。如果您是外国人，并且以自己的名义拥有美国财产，那将是一个问题。
如果您打算在美国投资或消费时间，则需要保持多元化的心态，并以国际化的方式安排事务，以确保您不会触发遗产税。如果您是在美国购买房地产的外国投资者，那么在尝试之前，您要考虑以上四点。
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加州旧金山一些房产前面的“已签约”、“已售”标牌。（Justin Sullivan/Getty Images）
美国房市交易持续热络，10月份二手房销售量创下14年来新高，房价中值也再创新高。
全美房地产经纪人协会（NAR）11月19日公布的报告显示，美国10月经季节性因素调整后的二手房年化销售量达685万户，较9月上升4.3%，创下2006年2月以来最高水平，距离2005年创下的710万户历史纪录已不远；和去年同期相比，10月二手房销售量更大幅上涨26.6%。此前，《华尔街日报》调查的分析师预期10月全美二手房销售量环比（和9月相比）下跌1.2%。
上述数据反映的是8、9月份的二手房签约量。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示：“真的很惊人。假使销售量下跌至600万户，我也已经很高兴了。近几个月销售大幅上升，收复了春季时的失地。”他并表示，“鉴于COVID-19疫苗将很快上市，再加上抵押贷款利率预计将在3%左右徘徊，我估计房市2021年将继续增长。”
云预计2021年美国二手房全年销售量将上升10%，至600万户。
如果不是因为供应短缺，估计二手房销售量还会更大。截至10月底，全美挂牌销售的房屋有142万户，较去年同期低了19.8%；按照目前的销售速度，仅够卖两个半月，这是有史以来最低的库存水平。
房价中值同比增15.5%
创历史最高纪录
待售房屋严重短缺进一步推升房价。10月销售的二手房中间价为313,000美元，较去年
同期上升15.5%，创下有史以来最高水平，显示高价位房屋销售强劲。10月价格超过100万美元的房屋销售量接近翻翻，价位最低的房屋销售量则下跌。
抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）19日公布的数据显示，美国30年期固定抵押贷款利率均值本周进一步降至2.72%，是该项调查开始近50年来的最低水平；这是该利率今年以来第13次创历史新低。本周15年期固定抵押贷款利率降至2.28%。
房地美首席经济学家哈提尔（Sam Khater）表示：“消费者支出趋缓推动抵押贷款利率创下新低。尽管经济增长尚不稳定，强劲的房地产需求继续对其它经济部门产生多米诺骨牌式的影响。”
不过，随着房价强劲上涨，低水平房贷利率带来的利多可能不足以提高房屋可负担性了。房地产网站realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，房贷利率未来几个月可能上升，从而测试这轮销售热潮的持久性，而确诊案例增多也可能影响房屋未来销售量。
从地区来看，10月东北部二手房销售量环比上升4.7%；中西部上升8.6%；南部上升3.2%；西部上升1.4%。
二手房供应严重短缺状况对美国住宅开发商则非常有利，根据美国抵押银行家协会（MBA）的数据，10月购买新屋的按揭贷款申请量较去年同期大幅上升近33%。
美中不足的是，10月独立屋开工量增幅不足，特别是低价位房产。此外，当月独立屋建筑许可量也没增加多少。
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