近年来，美国人口老龄化问题日益严峻。据统计，预计十年后，美国65岁以上的人口数量将超过18岁以下人口数量。这引发了一个不可避免的问题：老年人的长期护理。
因此，许多州开始呼吁实施强制性长期护理税（long-term care tax）。当时，人们普遍认为，制定相关法案需要很长时间，所以并没有将其放在心上。
然而，出人意料的是，在征收这项税款的问题上，美国立法机构竟表现得如此"迅猛"。
01华盛顿州居民，把保险公司大门挤破了
第一个正式实施这项税法的是华盛顿州。根据该州的规定，没有私人长期护理保险的雇员需要缴纳0.58%的长期护理税，雇主有责任收取、汇缴和报告这些保险费，如果不这样做，雇主将面临处罚。
作为回报，一旦个人需要使用长期护理服务，政府将提供最高36,500美元的补贴（每天最高补贴100美元，补贴时长为365天），但补贴只能在华盛顿州内使用。
一经传出消息，华盛顿州的居民纷纷前往保险公司购买私人长期护理保险，以避免缴纳这项税款。然而，保险公司难以承受如此巨大的压力，不得不停止提供私人长期护理保险产品。最终，380万华盛顿州员工，只有48万人成功豁免，占比13%。
02加州长期护理税 细则已敲定
加州是第二个积极筹备该法案的州。根据州政府官网目前已知的细则如下：
税率：
W2员工需要强制参加，而1099员工可以选择参加。税率可能高于0.58%，但不会超过3%。长期护理税没有设定上限，也就是说，收入越高，需要缴纳的税款也越多。加州立法机构有权每年调整该税率两次，无需通过选民投票。
福利：
税收没有设定上限，但福利有上限。根据护理程度，加州提供的长期护理补贴范围为36,000美元至144,000美元。具体数额根据缴纳的费用和通胀进行调整。
豁免资格：
持有私人长期护理保险的员工可以豁免。目前，加州正在起草精算报告，预计于2024年1月1日完成，计划于2025年1月1日生效。由于私人保险的豁免申请可以回溯到12个月之前，这意味着在2024年1月1日之前必须已经购买了私人长期护理保险，才能获得豁免资格。
03为什么大家对长期护理税如此不满？
人们对长期护理税如此不满的原因有几个弊端，其中包括以下情况：
地域限制：如果缴纳了长期护理税，但在年老时想搬去其他州，那么这笔税就相当于白交了，无法获得补助。在美国搬家是常见的情况，这一限制引发了大家的不满。
高收入者负担加重：如果年收入超过18万美元，那么基本上缴纳的税款会超过所能获得的回报。举例来说，如果一个30岁的人打算在65岁退休，就需要缴纳36,540美元的长期护理税（基于年薪18万美元，税率0.58%，工作35年），但作为回报只能获得36,500美元。这还没有考虑工资增长和通胀的情况。
未使用补贴的退还问题：对于那些一生中不需要长期护理的人来说，他们缴纳的税款或补贴不会退还。
政府的补贴杯水车薪：长期护理费用在美国被认为是极其昂贵的。据统计，美国人在65岁之后平均需要承担至少137,800美元的长期护理费用。
以加州为例，长期护理的平均每日费用约为400美元，每年约为146,000美元。根据ACL.gov的数据，男性通常需要2.2年的长期护理，而女性平均需要3.7年。还有20%的人需要5年以上的护理，相当于730,000美元。与这些数字相比，加州提供的36,500美元都撑不过3个月。
除了加州，纽约州、宾夕法尼亚州、明尼苏达州、俄勒冈州、夏威夷州、密歇根州、阿拉斯加州、伊利诺伊州、密苏里州、科罗拉多州、北卡罗来纳州、犹他州等州也计划推出类似的法案。
04美国人都是如何养老的？
私人长期护理险
在美国，人们并不依赖子女来照顾养老。
美国中产及以上家庭在一开始工作时就考虑养老的问题了。他们常见的做法是购买用于养老和长期护理的保险。
最常见的是为自己购买长期护理保险，以应对可能出现的高昂护理费用。
这种保险通常由保险公司提供，与政府的长期护理税不同。下面以近年来备受关注的混合型长期护理险（作为附加条款的hybrid或combo混合型计划）为例，介绍其优势：
可跨州甚至跨国使用
跨州赔付和国际理赔：绝大多数保险公司的长期护理保险可以在不同州之间进行赔付，甚至有些人寿保险附加长期护理险可以进行国际理赔。如果你年老时不想在美国居住，想回到国内接受长期护理，只要合同明确规定，保险公司会按照合同进行赔付。
保费自己定
个性化定制：缴费金额和缴费年限没有强制要求，可以根据个人需求和经济状况进行量身定制。
允许向提供护理的家庭成员付款
现金支付：许多人选择让家人照顾自己，保险公司的长期护理保险通常是以现金形式支付，因此可以直接将这笔钱给予照顾你的家人或用于其他费用。
储蓄功能
储蓄功能：混合型长期护理保险还具有储蓄功能。如果你没有使用护理金，可以全部免税传承给子女，而不像政府的税金那样白白浪费。
这些保险提供了更多的选择和灵活性，帮助人们应对高昂的长期护理费用，并保障他们的财务安全。然而，需要注意的是，保险计划的具体条款和条件可能会有所不同，人们在购买前应详细了解各项保险计划的细则和限制。
01购买阶段相关税费
买房时，需要缴纳的律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费等一次性税费，通常为房价的2%-4%。预缴所得税为购房款的10%，由买家预缴给税务机构，最后抵扣房款。实际上这部分费用是卖家的资本利得税，部分州要求卖家先预缴。
关于律师
在美国西海岸买房普遍不需要律师，经纪人和产权公司承担了律师的大部分工作和职能；在东海岸大部分州都需要请律师，很多工作都需要律师参与，包括为买家讲解并交换买卖合同、调查所购房屋产权、完成房产交割，及做房屋售后登记。
各州规定不同，目前德拉华州、佐治亚州、纽约州、北卡罗来纳州及南卡罗来纳州等州规定房产交易必须由执业律师参与、监督和指导所有的文件，从检查产权到签署文件都需要律师参与。
02持有阶段相关税费
有人说，美国买房容易养房难。在美国置业每年的持有成本到底是多少？
具体来说，在美国置业，每年需要缴纳的基本税费有：房产税、物业费、房屋保险费，且因为房屋所在的地区、房屋物业类型等因素而有不同。下面针对每一种税费进行详细说明，算算自己意向的美国房产每年养房需要多少钱。
2-1房地产税
房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)房地产税，也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。税率各个州不同，在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％，加州差不多在1.2-2.0％之间。乔治亚州算是税比较低的地区，亚特兰大为例每年约是房产估价的1％。
2-2房屋保险
在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险，没有购买保险这个概念。其实买不买保险是你自己的选择，但是如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。
2-3社区费（国内称物业费）
如果你买的是城市屋（连排屋），会有一个社区费（国内称物业费），费用一般在一百五十元到三百五十元之间，费用的高低取决于社区内公用设施的多寡。社区费中通常包含火险部份，每一户不必单独购买。因为房子是相连的，如果一家着火，其他人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。
2-4物业费
主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业，都是自己建房自己维护，物业费为零或者每年只有一到两百美元；那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意，物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。
2-5庭院的维护
例如剪草，在加州每月需要50美元到60美元。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，一部割草机二、三百元，自己剪剪草维护庭院，运动、健身，又省钱。大部份的美国居民都是选择自己动手，除非是工作特别忙，或是家里没有年轻人。
03出租阶段相关税费
为什么需要缴税？因为：外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。
非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士：如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。
如果做此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。
第一步：计算需要缴税的部分（如果有贷款利息，利息也可以扣除
第二步：按照个人所得分级税率计算税费
因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。
04出售阶段相关税费
在美国，中国人出售美国房产所缴纳的费用基本与美国人一致。
4-1卖房资本利得税如何计算
住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额即是资本利得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。
资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。
4-2房产资本利得的征税标准
短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率10%，为35%。
长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。一般为15%-25%之间。
值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。
美国置业如何避税？
在美国，有很多合理避税的方式，了解后可以省掉不少税费。
主要有以下方式：
房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的申明给美国国税局。
出租房子时，还可以利用「红利折旧」来省税。房屋每年都有折旧，在作出租用时，折旧部分可以比正常折旧额高不少，这样，从租金收入中扣除的折旧、维修等支出部分就多了，屋主要为租金所得而支付的税就少了。换而言之，屋主从出租中所得的收入就高了。
屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，以便报税时使用。
贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房，如果是通过贷款购入，每年的贷款利息是免税的，可以从总收入中减除。
购房房产的其他抵税或避税办法：
我们购买住宅、商业地产怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税的。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。
对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费
房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
房子的维修费
房东到美国来往的机票，餐旅费
房地产公司的管理费
房地产经纪的中介费
寻找租客的广告费
自己未成年孩子的抚养费
