旧金山湾区租房市场状况

根据旧金山湾区一些研究机构的统计，旧金山湾区地区是全美国最昂贵的租赁市场，旧金山传统投资物业的平均租金收入远高于全国平均水平。根据美国地产网站Zumper.com网站的数据显示，在全国范围内，美国的租金中值在夏季搬家季节继续上涨。总的来说，全国平均一居室的租金上涨了0.3%，中位数为1233美元，而两居室的租金增长了0.6%，达到1493美元。今年以来，全美国的一居室和两居室的价格分别上涨了0.7%和1%。二在旧金山湾区，一居室的租金上个月尽管下降了2.4%，但是租金依然高达3200美元，而两居室的租金则下降了3%，也高达至4210美元。但是值得注意的是，一居室和两居室的租金比去年同期还下降了11%以上。所以，旧金山湾区仍然是全国前五大租赁市场之一。

旧金山湾区房租高昂的一大原因在于供不应求。在旧金山租房的人比业主多，约52%的加州旧金山家庭是租房者，47%是业主自住。据RENTCafé的数据，旧金山一套公寓的平均租金为3629美元，与前一年相比，变动幅度约为0。超过90%的公寓可以以2000美元或以上的价格出租，而低于2%的公寓的租金价格低于1500美元。

加州旧金山公寓的平均面积为747平方英尺，但这一数字因单元类型的不同而有很大差异，房子和公寓都有便宜和豪华的选择。套房式公寓是最小、最实惠的，1居室公寓更接近平均水平，而2居室和3卧室公寓的面积更大。

截至2020年10月，旧金山湾区公寓的平均租金为3188美元，比去年平均租金3933美元下降了23.37%，比上个月平均租金3143美元上涨了1.41%。

但是受到疫情影响，人口外流使得一些地区租金受到不同程度下降。

旧金山的一居室公寓平均每月租金2946美元（比去年下降22.2%）。

两居室公寓平均租金为3885美元（比去年下降20.72%）。

旧金山公寓的平均租金比前一个月下降了6.15%。

一居室单位减少了476美元（-13.9%）。

两居室公寓减少了629美元（-13.9%）。

租金低于旧金山平均租金价格的一些最实惠的社区：

金银岛（Treasure Island），平均租金为2616美元/月。

Tenderloin，租客平均每月支付2944美元。

Van Ness–市民中心，平均租金为2944美元/月。

市中心8区-东北部，平均租金为2956美元。

Marina平均租金为2974美元。

室外日落（Outer Sunset），平均租金为3117美元。

外里士满地区，平均租金为3117美元。

旧金山的地理环境和分区限制抑制了了库存

旧金山房地产市场在库存方面一直受到限制。除了库存不足，但更重要的原因是分区法阻碍了整个城市的新开发和高层建筑的建设。严格的分区法，再加上旧金山湾区的面积限制，这使得它成为一个非常受限制的市场，并一直保持低供应。旧金山坐落在一个半岛上，三面环海，天然的地理条件使得土地供给非常有限。

他们不能扩建以满足住房需求。周围的城市也是密集的。旧金山房地产市场能够满足需求的唯一途径就是拆掉大片两层和三层的建筑来建造公寓楼，但考虑到地方法规，这几乎是不可能的。由于山区的原因，周围郊区的建筑能力非常有限。

旧金山的房地产市场，无论好坏，都受制于几个相互竞争的利益集团。对于那些有钱拥有自己的房子并具有最大影响力的人来说，这些居民反对任何用20层公寓或公寓楼取代2层或3层仓库的提议，他们想保护社区的外观和感觉。因此，翔通过高层建筑可以开始缓解旧金山房地产市场的过度拥挤的想法通常受到很大阻碍。

开发商们想开发新的高层公寓楼盘，要经过非常繁琐的手续和繁文缛节，以至于建造旧金山多户住宅根本无法尝试。具有讽刺意味的是，这为那些购买旧金山租赁房产并能将其转换为多户住宅的人创造了可观的回报。

旧金山的环保运动抑制了住房供给

环保主义运动也抑制了旧金山的房屋供给。最好的证明其影响是马林县。据估计，该县85%的空地禁止开发。这并不意味着这里没有新的住宅供应。这意味着有很多大的地产不能变成连栋住宅。邻居们反对任何此类项目。这就是为什么乔治·卢卡斯不得不面临者要在天行者牧场建数百栋房子，而他们不让他在那里扩大他的工作室。这也解释了为什么旧金山的房地产市场不能通过在马林县相对开放的土地上建设来解决其经济适用房危机。

仓库和工厂已经在世界各地的大城市被改造成阁楼。它们提供开放空间、高天花板、靠近公共交通和市中心便利设施。这种情况在旧金山也不例外。不同的是旧金山高密度租赁物业的增长，只有在共同生活区才能找到。这些可以算是高档宿舍。

人们可以租一张双层床和存放物品的地方，这样就可以使用洗衣房、厨房和健身设施。有几个人可能共用一间卧室，与拥挤的大学宿舍相媲美。这些设施之所以蓬勃发展，是因为它们迎合了那些已经习惯了这种生活方式，并愿意继续这样做为旧金山大型科技公司工作的大学毕业生。

疫情难以影响湾区豪宅市场

在豪华房地产市场交易有其好处。在人口统计学上，较富裕的买家受任何经济危机（例如疫情）影响最小，因为他们拥有最多的金融资源。尽管房价飞涨，但仍有大批富有的购房者涌入。城市里相当高比例的买家都是现金（大约40%到60%）。那些没有支付全部现金的银行，即使有贷款，也至少有20%的首付能够快速关闭。

今年6月，加州城（California city ）的房价创下每月180万美元的历史新高。Compass公司周一发布的一份报告显示，旧金山财大气粗的购房者支撑了市场的反弹，推高了交易和房价。该机构的数据显示，报告中定义的6月份接受报价的300万美元及以上的豪华独栋住宅数量超过30套，创下该指标两年来的最高水平。

这一增长推动旧金山房价在6月创下180万美元的月度新高，比2019年6月175万美元的上一个峰值高出3%。你会发现购买超过250万美元的首次购房者或婴儿潮一代正在寻找200万美元范围内的第二套住房。旧金山的住房市场正在建造新的单元。然而，现实情况是，有能力购买的人群越来越少，住房供应并没有随着需求而增长。它们大多由豪华公寓和大型豪宅组成，它们是为大型科技人才精英建造的。

另一个意想不到的副作用，旧金山租赁房地产条例是鼓励建设高端单位。投资者可以投资这些项目或购买房产，希望它们能被拆除并重新开发。这就是为什么烧毁的外壳可以卖到几十万美元，而有拆迁许可证的可以卖到一百万甚至更多。

旧金山的房地产升值率很高

多亏了就业旺盛、高科技公司、供应紧张、环保主义等所有因素，整个湾区的升值率是最高的。旧金山房价在过去十年里攀升如此之高，一个主要原因是该市充满活力的科技产业，该产业于2012年开始蓬勃发展（部分原因要归功于旨在吸引科技公司进入旧金山而非硅谷的税收优惠政策）。现在，它吸引了一批技术熟练的劳动力来到城市，同时也推高了住房需求和生活成本。

来自NeighbourceScout的数据显示，旧金山房地产在过去十年中升值了91.99%，这是一个平均每年6.74%的房屋升值率。这一数字使旧金山成为全国房地产升值的前10%。据特鲁利亚说，在旧金山，一些个别社区的房屋价值已经上涨了100%以上。以下是旧金山的五个社区，它们的涨幅最大。

Bayview:Bayview 2009年4月的房屋中值为424900美元，2019年4月为918300美元。

森林小丘（The Forest Knolls）：2009年4月，该社区的房屋中值为811800美元，2019年4月突破170万美元。

Bernal Heights：该社区的房屋中值从2009年4月的715000美元上升到2019年4月的1507800美元。

Mission地区：卡斯特罗社区的东部位于旧金山市中心。2009年4月的房屋中值为69.99万美元，2019年4月为146.08万美元。

Potrero Hill地区：该社区位于任务区的东部。2009年4月，它的房屋价值中位数为73.42万美元，而在2019年4月，这一数字刚刚超过150万美元。

好消息是，如果你是购房者或房地产投资者，旧金山在过去十年里一直是全美最好的长期房地产投资之一。所以，如果你10年前在旧金山买了一套房子，你现在很可能已经从这笔交易中获利了——事实上，在几个社区，你很有可能把钱翻一番。所有有助于房地产升值的变量继续呈上升趋势，这使得投资旧金山房地产是一个明智的决定。

投资旧金山如何选择地区？

你想在旧金山的房地产市场上购买投资性房地产吗？加州是世界第六大经济体。这在很大程度上是由其创新的生产、该州的高技术产业等推动的。旧金山市场很贵，但这并不意味着价格过高。机会是有的，尽管有风险。如果这个城市有更好的领导和更多的人愿意大规模的重建，这个城市将会焕发新的升级。

旧金山投资物业的良好现金流意味着投资是有利可图的。另一方面，糟糕的现金流意味着你手头没有钱来偿还债务。因此，在不断发展的社区中找到旧金山最好的投资物业将是你成功的关键。

如果你明智地投资于旧金山的房地产，你就能确保你的未来。如果你是房地产投资现金流业务的初学者，阅读有关房地产的好书是非常重要的。旧金山的投资越少，你的物业费用就越低。

在旧金山寻找最好的房地产投资时，你应该把重点放在人口密度和就业增长相对较高的社区。这两者都转化为对住房的高需求。旧金山的房价不仅是加州最贵的房价之一，而且也是全美最贵的房价之一。根据房地产经纪人Dolores Heights的挂牌价中值为250万美元，是最贵的社区。

旧金山及其周围的一些受欢迎的社区有南海滩、太平洋高地、任务区、普雷西迪奥高地、埃克西奥尔、圣弗朗西斯伍德、北海滩、西大门、外日落、海耶斯山谷、波托拉、多帕奇、伯纳尔海茨、诺伊谷和俄罗斯山。

根据金融家在旧金山，购买房产的最佳社区是金门高地，这个社区有许多拥有海景房（低于1000美元/平方英尺）的房子，以及旧金山最好的学校。金门山庄主要由独栋住宅组成，而不是公寓。因此，这个社区是家庭友好型的，比旧金山的其他地区密度要小得多。这附近相对便宜。在旧金山，每平方英尺金门的平均价格是每平方英尺980美元。

在旧金山，其他最适合购买投资性房地产的社区有：公园内侧（Inner Parkside）、公园侧（Inner Parkside）、内日落（Inner Sunset）、外日落（Outer Sunset）、里士满内（Inner Richmond）、外里士满（Outer Richmond）、钻石高度（Diamond Heights）。

所有这些社区都是安全的并且相对便宜的，并且为旧金山湾区的工人阶级提供独栋住宅。独栋住宅在经济低迷时期是防御性的，而在经济好转时往往表现得更好。

伯纳尔高地（Bernal Heights）被认为是一个理想的位置，但仍然适度负担得起一个家庭的地方。它在旧金山的南边，所以通勤很方便。伯纳尔高地的房屋价值中位数为1587365美元。在过去的一年里，伯纳尔海茨的房屋价值上涨了1.5%，这个社区的价值将继续上升。

Tenderloin是一个经济实惠的社区，对于那些有能力在57万美元的中间价格范围内买房的人来说。截至2020年6月，Tenderloin是一个平衡的房地产市场，这意味着市场上的买卖双方保持着健康的平衡。当住房供应满足住房需求时，房地产投资者不应错过这个机会，因为住房的入市价格仍然可以承受。

Bayview是最实惠的社区之一，挂牌价格中位数为94.4万美元。.从2000年到2006年，Bayview出现了惊人的136%的升值，随后从2006年到2010/2011年又大幅下跌了50%。从2012年起，经济复苏一直持续。从2012年1月（42.8万美元）到2020年6月（101万美元），中位数的房价上涨了133%（根据Zillow的房价指数）。仅在过去一年里，海湾地区的房屋价值就上涨了4.7%。

湾景区的房价中位数仍然是该市所有街区中最低的，这吸引了那些希望在快速升值的湾区房地产市场站稳脚跟的购房者。湾景区和附近社区的市场相当强劲，因为它们拥有城市中最便宜的房子。它是旧金山湾区升值率最高的城市之一。在经济低迷时期，它的房地产市场被低迷的销售所主导，而现在随着次贷效应的消失，它的复苏也同样引人注目。

Stoneridge公园是加利福尼亚州普莱森顿的一个社区。它位于阿拉米达县湾区九县之一。根据利基网，这是一个家庭友好的社区，也是加州最适合居住的地方之一。住在Stoneridge公园给居民提供了一种城市-郊区混合的感觉，大多数居民拥有自己的房子。在斯通里奇公园，有许多餐馆、咖啡店和公园。斯通里奇公园的公立学校评价很高（A+）。房屋价值中位数为91.1万美元，租金中位数为2572美元。

Parkside从利基网. 这是旧金山县的一个社区，也是加州最适合居住的地方之一。住在这里给居民提供了一种城市-郊区混合的感觉，大多数居民都有自己的房子。公园边的公立学校评价很高。这是一个昂贵的社区，房屋价值中值为1010820美元。租金中位数是2322美元。公园边的房屋价值在过去的一年里上升了4.9%，Zillow预测在未来一年内将下降-2.1%。

加州其他城市的地产投资机会

除了旧金山，你还可以投资加州的其他房地产市场。加州的房地产市场是许多美国和外国房地产投资者关注的焦点。

加州另一个购买租赁房产的市场是圣何塞。圣何塞是硅谷的一部分，在那里，每年10万美元或更高的工资来自于当地的科技公司，推高了房地产成本。但圣何塞住房市场本身呢？圣何塞是加州第三大城市，约有100万人居住。它是美国所有地区生活成本最高的地方，也是美国最昂贵的住房市场之一。

圣地亚哥的房地产市场提供了一个理想的组合，有限的供应，高需求，和良好的收入潜力。如果你要在加州投资，它必须在圣地亚哥。圣地亚哥的房地产市场一直被列为全国十大最昂贵的房地产市场之一，尽管它的排名低于其他几个西海岸城市。这使得那些根本买不起房的人对圣地亚哥的租赁房产产生了巨大的需求。租赁市场将继续增长，预计到2050年该市将增加50万人，每年增加数万人。

另一个像旧金山这样昂贵的市场是洛杉矶。这些数字可能对许多投资者来说没有意义，但如果你问洛杉矶精明的投资者，他们会随时在这个昂贵的房地产市场下注。洛杉矶的房地产市场除了其庞大的规模之外，还有许多方面对其有利。强劲的市场基本面使洛杉矶房地产市场成为一个投资的好地方。

洛杉矶的失业率在4%左右。洛杉矶的独特之处在于就业市场。想在好莱坞工作吗？搬到洛杉矶，想在一家制作公司工作还是在时尚界工作？来洛杉矶吧，如果房租太高，可以和朋友合租一套公寓或一个家庭的房子。洛杉矶房地产市场的住宅建设出现了突飞猛进的局面。这有助于满足一些租客的需求。然而，由于需求的增加，新的供应并没有使价格下降。

奥克兰房地产市场是旧金山房地产市场的一个较便宜的版本，租金水平相似，法律环境稍显友好。这为房地产投资者提供了一个很好的机会。奥克兰房地产市场的租金仅次于旧金山。在租金方面，它可以和纽约、波士顿和旧金山媲美。一居室公寓平均每月2400美元。然而，奥克兰的住房价格仍然比旧金山便宜20到50万美元。这意味着你将看到奥克兰出租房产的投资回报率远高于旧金山房产。