自今年夏天新冠疫情使得住宅市场开始繁荣以来，从事住宅行业的放贷人和信贷员一直忙于意想不到的业务，但从事商业房地产业务的人却面临着更强大的不利因素：租户陷入困境、估值不准确、薪酬保障计划混乱......。
尽管现在选举陷入争议中，许多美国人也陷入焦虑中，住宅贷款人最迫切的担忧当然是抵押贷款利率的提高，商业贷款机构陷入客户付不出按揭的忧虑，因为其客户的成功直接关系到整个经济的健康，所以他们背负着更沉重的焦虑。
房地产经纪商RealtyTrac执行副总裁里克.沙尔加（Rick Sharga）表示：“我们所面对的（商业）市场并不完全健康。”。“目前美国的大选可以理解为一个市场，你面对的是一个市场，在我们了解经济表现如何之前，需要先看看经济的走势。正因为如此，那些投资者会对谁最终能入主白宫产生很大兴趣。”
里克.沙尔加（Rick Sharga）的一个特别关注的问题是是否会取消1031交换计划，该计划为商业投资者提供了推迟资本收益的途径。如果拜登最终发现自己入主白宫，1031条款可能会被送上断头台。
“这是一个非常受商业投资者欢迎的项目，”沙尔加说。“如果拜登被宣布为赢家，你可能会看到大批人试图退出这项计划，抛售房产，交易量就会上升。”
交易量的增加乍一看可能是积极的，但一旦狂热消退，投资者被迫等待新的交易规则的出台，交易活动可能会停滞。
新冠疫情大流行的下一阶段将如何展开，这将是商业地产如何迅速恢复坚实基础的主要决定因素。拜登表示，似乎愿意效仿欧洲的模式，即全国性的强制口罩和严格的停产。沙尔加认为，在某种程度上，受影响企业的健康状况受到了打折。许多美国餐馆、酒店和商场仍在试图挽回在第一波倒闭潮中失去的损失。
“一个价值数百万美元的问题是，你试图影响或执行部分经济部门停产的影响有多大？有没有办法保护那些在这一过程中被你关停的企业？”他想知道。
拜登愿意为收入超过40万美元的美国人增加税收负担，这在第一次总统辩论中占据了突出位置。沙尔加说，拜登政府可能导致加州和纽约等州的有效税率上升到62%。
“我们已经开始看到有人逃离这些州。”但他指出，加税对住房需求的任何影响都不会立即显现。
拜登承诺的200万套经济适用房也将受到欢迎，但沙尔加几乎没有看到联邦政府能够可靠地执行其住房计划的证据。他说，一个有效的经济适用房战略可能需要私营部门的资源来支持。
“过去政府的住房建设尝试糟糕透顶。从实际创造住房的角度来看，很难指出许多成功的政府资助的住房项目。”他补充说，拜登建造这200万套住房的计划明显缺乏细节和可操作性。
多户家庭可能是受联邦政府影响最直接的部门，主要表现为继续暂停驱逐。两位候选人都有可能获胜，但沙尔加认为，如果拜登获胜，可能性更大。
他说：“除非有一个支持房东的后续计划，否则你可能会看到多户型家庭的一些重大破坏。”。
另一轮大流行刺激计划是商业部门近期（尽管可能是短期）稳定的一个来源，这是国会过去四个月来一直未能协调的。尽管好斗、陷入僵局的国会的现状似乎又一次岌岌可危，但沙尔加认为，民主党众议院和共和党参议院将齐心协力，为国家利益敲定一揽子援助计划。
沙尔加最后认为：“一旦我们看到总统选举结果最终确定，如果我们不能在年底前看到另一个刺激方案付诸实施，我将会感到震惊。”
准备买房，第一件事就是办贷款，而贷款前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，你才算是具备了下offer的资格。
疫情期间，有些卖家为了限制看房人数，甚至要求拿到pre-approval letter的买家才能去看房。
这个信到底为啥这么重要？今天就来给大家解答关于贷款预批信的四个常见问题！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分为两种，分别是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一种就是Pre-approval。它的审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。
另一种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具。预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款。这样贷款更稳，offer也更有竞争力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。
首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够购买得起什么价位的房子。
另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。
办理Pre-approval
关于Pre-approval的办理，我们通过几个问题，来为大家展开讲解。
1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？
一般建议找2-3家银行。
这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。
比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。
另一方面，因为每个银行批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较几个银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。
这样在买房的时候，因为有更高的预算，就能有更好的选择。
2.做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？
不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。
所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。
3.Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？
我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。
比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。
为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。
4.Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。
不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对你的信用分数造成反复的影响。
Pre-approval letter的有效期
不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。
如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。
更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。
