准备买房，第一件事就是办贷款，而贷款前期最重要的就是拿到贷款预批信（Pre-approval Letter）。拿到这封信之后，你才算是具备了下offer的资格。
疫情期间，有些卖家为了限制看房人数，甚至要求拿到pre-approval letter的买家才能去看房。
这个信到底为啥这么重要？今天就来给大家解答关于贷款预批信的四个常见问题！
Pre-approval Letter是什么
Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。卖家在接受offer之前都会要求买家提交Pre-approval letter。
Pre-approval letter一般分为两种，分别是Pre-approval和underwritten pre-approval。
第一种就是Pre-approval。它的审查很简单，通常一天左右就可以出具。估算的贷款额度不一定准确。后期贷款的变数相对更大，存在贷不到款的可能性。
另一种是underwritten Pre-approval。贷款银行会提前审批贷款人的文件。审查过程很仔细，所以需要3-14天时间才会出具。预估的贷款额度比较准确，贷款机构也基本确定会给你贷款。这样贷款更稳，offer也更有竞争力。
Pre-approval letter的作用
大家可以把Pre-approval letter理解成贷款能力的证明书。
首先，对于贷款人来说，Pre-approval Letter可以让你明确自己能够购买得起什么价位的房子。
另一方面，也可以向卖家证明贷款能力和经济实力更有可能顺利完成交易，从而让卖家更想把房子卖给你。
办理Pre-approval
关于Pre-approval的办理，我们通过几个问题，来为大家展开讲解。
1. Pre-approval letter需要找很多家贷款银行吗？
一般建议找2-3家银行。
这样做的好处是，根据不同银行批的额度，你可以判断自己的贷款风险。
比如你找了两家银行，一家批准了100万的额度，另一家批准了105万的额度，这两个额度差不多，都在105万左右，所以你大概能够确定自己可以贷到105万。
另一方面，因为每个银行批的贷款额度可能存在一定差异，你可以通过比较几个银行批准的额度，选择更高额度的Pre-approval letter。
这样在买房的时候，因为有更高的预算，就能有更好的选择。
2.做Pre-approval的贷款银行跟最后使用的一定要是同一家吗？
不需要。所有的贷款银行做两种Pre-approval都是免费的。办理文件时，银行也不会强制要求你买房之后必须选择他们来办理贷款手续。
所以大家在前期做Pre-approval的时候，可以同时在多家贷款银行办理文件，对比找到一个最靠谱的贷款机构，用来办理房贷。
3.Pre-approval的购买金额（ purchase price）应该怎么填写？
我们一般建议你了解一下自己最高的额度是多少，这样在看房的过程中可选择的范围能够更大。
比如在填写购买金额的时候写了70万，但是看房的过程中发现自己喜欢的房子价位都在80-100万，这就会非常尴尬。
为了避免这种情况，建议你根据自己最高的贷款额度来填写购买金额。
4.Pre-approval 需要 hard pull 信用记录吗？
如果你想要拿到Pre-approval 或者underwritten pre-approval，一般贷款机构都要hard pull 你的信用分数、收入、银行存款、工作记录、报税等记录。
不过多家银行在一定时间内（一般都是两周左右），多次hard pull不会对你的信用分数造成反复的影响。
Pre-approval letter的有效期
不同贷款机构的Pre-approval letter的有效期不同。一般来说有效期是60-90天。所以说只要你在pre-approval有效的60-90天内买房子，同一个贷款机构是不需要再hard pull一次你的信用记录的。
如果超过了有效期，贷款机构会再hard pull一次，你也需要再更新Pre-approval letter。
更新流程非常简单，银行只需要再看一遍近期的材料以及情况，就可以给你进行更新。
随着人民币兑美元进入贬值通道后，越来越多的中国人开始到美国投资地产以实现资产保值增值。今天小编就为大家整理了投资美国房地产的10个攻略，供来买房置业的同胞们参考。
一、不是美国人可不可以在美国买房，在美国买房有什么限制吗？
毫无疑问答案是可以。美国是一个移民国家，它欢迎欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。除了在卖房的时候，在利润赋税上有一些不同。
二、在美国买房是人必须到美国吗？
理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。或者在实际操作中，你可以委托在美国的亲属和朋友帮忙看房，选定房子。也可以委托信得过的经纪人代为成交。有些交易过程中仅仅需要委托书的公证复印件即可，这是理想化的足不出户就能在美国买房。
三、买美国房产与买中国房产程序有何不同？
在美国买房要经过复杂和严谨的手续。这也会降低在房产过户中的诈欺、违约的机会率，使买卖程序严格规范。美国的经纪人，都需要取得各州专业房地产执照，才能为客人做买卖、交易的服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪，其它事情你就不必太担忧了。
四、可以购买哪几种类型的房子？
在住宅房屋方面，通常分成独立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House），公寓(Apartment)。独立屋是最多的，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子，不与隔壁邻居共用一面墙。
美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但在美国有时，别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于那些年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。
共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。
城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子。
公寓楼则通常会有数十户，甚至数百户共用一栋大楼，这些楼可高可低，一般都是只有使用权，但不能单独买其中的一套或几套。另外，还有一些移动屋，俗称铁皮屋，也仅仅是拥有使用权的房屋，每月需要缴纳土地使用权的使用费。
五、美国的公寓楼与中国的公寓一样吗？
在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。基本上属于商业房地产投资的范畴。
六、在美国有哪些物业可以投资？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。
七、在各种投资项目中，投资风险如何？
投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响相对比较大。
仓库也是一样，在经济好的时候，货品流通快，仓库的价格也会水涨船高，而经济不好时，贸易量减少，对仓库的需求会降低。
投资风险最大的是土地，投资回报最大的也是土地，一块不毛之地，如果被开发的话，它会在一夜之间暴涨，同样它也可能闲置五十年无人问津，当然毫无任何利润可言。总之，投资回报率越高的投资风险可能越大。
八、在美国买房可以买新房吗？
美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方，在同一地区，新屋可能在价格上会高于旧屋。
另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费，而购置旧屋，很多东西前面的屋主都已做好，相对之下可以节省很多。
因为在美国购买二手房时，在看房的时候，原屋主会告诉你那些固定的装饰，比如：地板，地毯，窗帘，灶台，露台等是包含在出售的价格里的，而那些可移动的家具以及电器等，可以商议价格留给新屋主。都可以在交易之前谈妥。
九、听说在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，是这样吗？
在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%。新开发的区域，地产税会高一些。
十、除了房产税之外，还有哪些可能发生的费用？
1、房屋保险在加州，一般的区域，一栋三十万到五十万的房子，它的房屋保险费每年通常在$400到$900之间，在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障，就要购买房屋保险。
很多人在国内买房都不买保险，头脑中没有买保险这个概念。买不买保险，其实是你自己的选择，但在美国如果你是贷款买房，银行一定要求你买保险才肯贷款给你。而如果是全额现金购买的话，最好还是买一个房屋基本保险，否则一旦出现灾害了，将无任何保险公司赔付你的损失。
2、房屋的另一项持有成本是庭院的维护，例如减草，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。
3、如果你买房子存在社区管理，你会有一个社区费（国内称物管费），费用一般在一百五十块到三百五十块之间，费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋，社区费中已经包含火灾保险部份，不必另外再买火险。因为房子是相连的，如果一家着火，其它人也会受灾，所以他们的火险是共同承担的。
