贷款买房，选择贷款机构的时候，大家最关心的就是利率。影响利率的因素有很多，今天就来跟大家聊聊，要做好哪四方面，才能拿下最好利率。

01、信用分数

信用分数对利率的影响最大。房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。

大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低680分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。另一种是贷款额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。

虽然每20分就会相差一个等级，但只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，每个月不会差很多。

关于提高信用分数，我们为大家分享2个Experian官方的建议：

首先要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等。贷款机构查看你的信用报告的时，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而预测你贷款之后会不会按时还贷款。

第二是降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而提高你的信用分数。信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。

02、贷款-收入比 

DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。

债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。

现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，有些项目可能会要求40%。DTI低，利率也会相对更低。具体情况和每个银行的政策相关。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。

总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。有些贷款机构会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款，比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。

03、工作时长和收入水平

一般情况下贷款机构会要求贷款人有较长时间的工作经验和稳定收入。

最好的情况是你同一份工作做了两年，或者虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的同领域工作。

一些刚开始工作的年轻买家也不用担心，只要有雇主能提供薪资信（offer letter） ，还是有很多贷款机构（lender）可以帮忙做贷款。

但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和报税情况Tax Return。

04、首付

一般来说，如果能提前准备30%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。贷款是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%，30%首付风险更高，利率也会更高。

另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。

有很多人认为，是不是应该攒够20%，30%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。所以如果你已经有了买房计划，尽早结合自己的能力范围，提高信用分数，IRA，401K账户有钱在某种情况下也是可以作为头款的。建议大家确定好贷款条件再看房屋价格和地区。