据福克斯、berkeleyside 新闻网综合报道，继去年春季达成的全国性集体诉讼和解后，房地产佣金支付方式变化于 8 月 17 日迎来重大变化。美国房地产行业的变革会对卖房或买房的人有什么影响？一起来看看！

一、变革要点

佣金支付责任转移：过去，卖房者成交后通常要支付买方和卖方佣金，买方无需向中介支付费用。如今，买方有可能需自己支付佣金，传统报酬制度发生改变。

购房流程新规定：所有购房者必须先与经纪人签订合同，经纪人才能带其看房。

MLS 规则调整：卖方代理必须停止在房地产上市数据库（MLS）中发布买方佣金报价，补偿提议可继续但不能在上市服务中公布。

二、3 月和解协议回顾

2023 年 10 月，陪审团裁定全国房地产经纪人协会（NAR）和一些大型房地产经纪公司因合谋抬高房地产佣金应承担超 50 亿美元赔偿金。2024 年 3 月，该协会宣布和解协议，将向原告支付超 4 亿美元。扣除律师费后，2100 万房主每人可能仅收到 13 美元。此次变革最重要的是支付经纪人佣金方式的差异，虽给人地产经纪人费用将降低的印象，但实际上买方经纪人报酬责任从卖方转移到了买方。

三、代理费支付方式

部分卖家可能仍提出支付买方代理人费用以吸引更多报价，但可能与买家代理协议中商定的百分比不同，若卖家报价低，买家需支付差额；若卖家报价高，代理人只能收协议金额，多余部分归卖家。

买家可在托管结束时支付代理费及其他成交费用，有额外现金的买家有利，无现金者可计入抵押贷款金额，但可能需购买私人抵押贷款保险推高每月还款成本。

买方可要求卖方支付买方代理费作为购买要约一部分，但面临卖家可能接受无需支付买方代理费的报价的挑战。

四、对卖家的影响

卖家可与经纪人共同决定协议到期时间，可签短期协议甚至针对特定房产签协议。过去卖家需支付 5% 到 6% 佣金由双方经纪平分，如今强制佣金制度取消，买家佣金和卖家佣金各自独立协商。外界认为新制度虽不能立即降低佣金，但将促进市场竞争，降低房屋买卖成本和房价。同时，打破多项美国房市长期垄断规定，如禁止在 MLS 中包含经纪人佣金信息等，可能使更多经纪人转向其他渠道发布房源信息打破垄断。然而，也有人认为佣金制度改变短期内可能不利好房市，因买家购买能力可能降低，潜在买家减少对卖家也不一定是好事。

五、买家应对之策

在新形势下，买家自行代理可能导致销售失败，因卖方可能选择有经验经纪人的报价。买家可聘请律师处理披露文件和购买协议，但律师无法提供诸多复杂细节及建立与当地经纪人社区的关系。建议买家与经验丰富、有执照的房地产经纪人合作，优秀经纪人可帮助评估财务状况、介绍抵押贷款经纪人、定位房产、提供改造建议、推荐供应商及代表谈判等，深入了解买家需求大大增加成功购房机会。

总的来讲，尽管新规可能带来一些挑战，但它也促进了市场的透明度和公平性。不管是买家还是卖家，只要做好充分的准备和调查，您完全可以在新的市场环境中最大限度地实现您的地产交易目标。