房屋过户是卖家接受了你的Offer之后、房屋检查事宜谈妥、价格协商完毕以及贷款批准之后的事情。当坐在过户办公室的那一天,所有的细节都会被整理好,白纸黑字,只要签了字,房子就是你的了。
过户是房产交易的最后一步,很多小伙伴都不确定过户当天会发生什么?要做什么?要准备什么?
01过户当天到场人员
美国每个州在这个方面的要求都略有不同。在加州,以下人员可能会在场:
买方和卖方
过户专员
产权公司代表
不过考虑到大家工作时间繁忙,往往都是找一个公证员上门,分别让买家和卖家签署过户文件,节省了大家的时间。如果大家都有时间的话,买家和卖家分别去产权公司的办公室签字就行。
不过有些买家或者卖家不在本地、甚至不在美国的,都可以提前签署授权文件,所以并不需要在过户时亲自到场,通常会授权给代理经纪人,过户当天代表卖/买家签署文件。
过户需要携带什么?
两种形式的身份证:其中1种身份证必须是政府颁发的,含有照片,可以是驾照或者护照;第2种ID可以使用任何印有名字的证件,比如社保卡或信用卡、借记卡
银行开具的支票或者电汇:过户日之前你会收到一份过户总金额费用,在过户前去银行开具Cashier’s check。如果是远程汇款的全款买家,在过户日前几天进行电汇,以防止到账延迟
sClosing Disclosure:把这份文件带上,以便与过户当天签署的文件进行比较
若使用授权书Power of Attorney:必须在过户前得到贷款机构和产权公司的批准,过户当天必须带原件
02过户当天具体流程
在过户日之前或当日,买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)
卖方、买方签署产权转让书合同,将房间钥匙转交给买方
产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
卖方收到扣除了过户费用以及贷款等费用的款项
Final- Walkthrough
Final walkthrough一般在过户前的1-3天再去检查一下屋况如何,是过户前买家必须要做的一件事。
它的主要目的包括:
确认所有要求的维修工作已经完成
检查自上次房屋检查以来是否出现新的问题
验证合同中约定的所有固定装置和家具是否仍在原位
测试卖家保证正常工作的所有系统和电器是否运转良好
大家要记得在验房时带上相机或手机,发现任何问题都能及时记录下来。如果以上几点在核对之后都没有问题,基本就可以签字了。若还有一些地方未达标,就可以暂停合同,要求屋主在过户之前,必须完成以上要求,否则可以选择不签字过户。
Final Walkthrough发现问题怎么办?
告诉你的房产经纪人,让他们与卖家经纪人沟通
可能的解决方案:
推迟交接,直到维修完成
协商适当的补偿,然后你自己负责维修
最不理想的选择,退出交易
当final walkthrough完成之后,双方就可以预约做过户了,过户的时候买卖双方一般来说是不见面的,一般是买家先签合同然后再是卖家签订合同。
04美国贷款购房在签字时
需要注意些什么?
01外国人
上面有提到过,在美国贷款买房,如果是外国人,即使人不在美国也可以完成过户操作,签署委托授权签字POA即可。POA就是房地产授权书Real Estate Power of Attorney,是一种法律文件,允许购房者指定另一个人(代理人)代表本人在房地产交易中采取行动和签署文件。这给没有美国身份、但想在美国买房的朋友提供了极大的便利。
需要注意的是,房地产授权书是一份具有法律约束力的文件,应按照当地法律规定的要求来起草、签署和公证。不同地区的规定可能会有所不同,因此建议在起草和执行POA时咨询专业法律顾问或律师,以确保合法有效。
02本地人
如果不能够亲自到场为贷款购房签字,那么可以和title商量,他们会委派人去你指定的地方签字,费用一般为100-150美元。
05美国全款购房在签字时
需要注意些什么?
01外国人
在美国,如果你是全款购房,过户当天就不需要本人前往,只需要把过户合同打印出来、签字并扫描,然后以电子邮件的形式发给产权公司,并且附上自己的护照。但是也有一些产权公司可能需要签字原件,那就需要通过快递邮寄到产权公司。
02本地人
如果你不方便到现场亲自为贷款购房签字,则需要多付150-300美元,由title指派所在当地的公证人到你指定的地点签字,并邮寄原件到产权公司,并附上ID和SSN。
06完成过户后
如何做Deed查询?
美国通常都是用不同种类的房产契据(property deed)来保障买家和卖家双方的利益,这个房产契据,就相当于国内的房产证。
加州最常用的就是Grant Deed,大家可以理解为:转让契约,也是产权证书。在买卖交易过程中,产权所有人需要签署grant deed文件,表示这套房子的产权,已经从原来的房主,过户到现在的买家了。这主要是为了防止房主一房多卖的风险。
房屋所有人签署完Deed后,还需要将Deed拿到县recorder office去登记。这个登记完成,就相当于告诉所有人交易完成,英文叫constructive notice。如果卖方再想与其他人签署Deed,是无法成功登记的。最后,grant deed会以邮寄的方式到买主家中。这个时间,可能是close之后的3-6个月。
如果不放心是否成功过户,可以用以下方法进行查询:
可以直接拿着grant deed到recorder office进行查询,这个是需要付费的
大家可以在税务局官网查看,输入房子的地址,可以看到房子的所有人是谁(这里也不用着急,有时候政府网站也需要1-2个月的时间才会更新)