面对不断攀升的美国房价，很多人将目光投向了远低于市场价的银行法拍屋。

地产律师提醒，购买法拍屋前一定要做好功课、提防“隐藏”风险，否则捡漏不成，还有可能付出昂贵代价。

在常规的购房市场上，美国8月份的中位数房价为416,700美元，加州的为888,740美元。

但产权归银行所有的法拍屋（Foreclosure home）并不走常规路，房价由银行制定，大多时候价钱都十分诱人，甚至有时低于市场一半的价格。

不过有利有弊，法拍屋通常是“按原样”出售，这意味着买方需要承担维修、翻新等方面的所有责任。

另一方面，银行虽然会公布房屋基本情况，但难免会缺失一些关键信息，例如房屋是否被非法占用、是否有租客、落户是否存在问题、文件是否有缺失等。

有洛杉矶资深地产律师表示：“这就是购买法拍屋最大的风险，你不知道自己会买到什么状况的房子、将面临什么后续问题，就像是在买一个盲盒（Blind Box）。”

法拍屋的房屋状况

业者指出，法拍屋存在许多不确定因素，“有两件很重要的点需要调查清楚，第一是房屋状况：因为买家不了解产权（Title）情况，所有就必须确保一切正确；还要确保房屋是否存在隐性状况，是否存在结构性问题或地基问题等”。

常见的部分房屋状况包括：小偷或前屋主可能拿走了房屋内的固定装置等有价值物品；维护不善的法拍屋可能存在结构问题，有些可能违反了当地政府的建筑规范；一些法拍屋因空置时间已久，水、电、煤气等设施无法正常运作；买家可能无法通过正常贷款购买法拍屋。

有些法拍屋还可能因欠款、未解决的留置权（lien）、产权负担（encumbrances）等问题，导致买方无法获得明确的物业产权，从而引发法律纠纷。

该律师建议，买家在决定购买法拍屋前，应彻底评估房屋的状况，并计算潜在的维修成本；如果遇到与产权有关的问题，找专业人士协助处理最为稳妥。

警惕原屋主或租客“鸠占鹊巢”

要调查原屋主或租客是否仍住在法拍屋内。律师说，他知道很多人在购买法拍屋时普遍都会遇到原屋主或租客“鸠占鹊巢”；有人会遇到房屋主拒绝搬离、破坏房屋；还有一些法拍屋因长时间空置，被房霸占据。

“租客没有任何租赁协议，买家也不知道租客是否已付租金、在房子里住了多久。”律师说，“有特定的法规规定，如果原屋主还住在房子里，会有一些途径驱逐他们。不幸的是，如果是之前的租客赖着不走，还要找寻额外的驱逐之法。”

而这种驱逐过程十分繁琐，他表示：“尤其在洛杉矶，驱逐十分困难，而且还涉及昂贵的律师费。我有一位客人前前后后花费了一年多时间进行驱逐，后续还不时有一些小麻烦，过程很是糟心。”

他认为：“买家要去实地走访想要购买的法拍屋，进行调查，在周围转转，看看是否有机会进入屋内查看。”过程中，也可以检查房屋外部的环境，以及所处的社区环境，评估后续的转卖价值。

洛杉矶地产行业专业人士建议，购买法拍屋的买家都会聘请专业的地产经纪和地产律师协助完成交易，如果没有事先查验房屋，可能无法获得预期中的潜在经济回报。