在澳洲，如果你是一个有房产投资意识的人，应该多少都听说过“六年法则”。清楚地掌握“六年法则”，或许可以在出售房产时为你省下数千澳元的税。

今天，我们就来聊一聊澳洲自住房的6年法则。

在这之前，我们需要先了解Capital Gains Tax（CGT）——资本增值税。

什么是资本增值税？

Capital Gain = 屋主卖出房产时的售价 （Selling Price）— 屋主买入房产时的购买价格（Cost Base）。

这一部分差价需要进行征税，也就是Capital Gains Tax。如果售价减去购买价格得到的是正数就是Capital Gains （资本收益），负数就是Capital Loss （资本亏损）。

PS：房产购买价格会算上一切附带的相关费用，像印花税、租房广告费、除虫费等等。所以业主们一定要保存好消费收据以及原始的购房合同。

卖出房产的收入是计入该财政年的个人收入中的，而CGT并不是一个独立的税种，它是收入所得税Income Tax的一个分支。因此，CGT的税率是根据业主的年度应纳税总额来核算的。

需要特别提到的是：如果你拥有房产超过一年，那么你可以获得50%的资本增值税减免。比如你在2020年买了一套投资房，在2021年卖掉的时候赚了12万澳币。由于你已经持有房产超过一年，计算的时候，则只会算作你赚到了6万澳币，也就是说，你获得了50%的资本增值税减免。但该减免政策只针对本地人，海外人士仍需全额纳税。

01、什么是六年法则?

澳洲的税法规定，每个家庭在同一时间里只能拥有一套房产作为他们的自住房，自住房可以享受税务上的优惠：在出售时，不必缴纳资本增值税。

而如果自住房转作了出租用途，就有了租金的收入，如果还想继续享受免缴CGT的优惠，必须符合两个条件：

1. 房子买回来以后最先的用途是自住，并且至少自住了6个月以上；

2. 用于出租的时间最多不能超过6年。

从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT；或者收回房产继续自己住，直到卖出，也可以申请免缴CGT。

如果在这6年当中你搬回来自己住了2年，然后继续出租，原则上来讲是不能从第二次出租起重新计算6年期限的；这个两年的自住期仍然视作出租期处理，你还是只能从第一次出租那天开始计算6年。

需要注意的是：

· 六年法则只适用于税务公民，公司名下的房产无法享受。

· 在自住房出租期间，业主不能购买其他房产作为自住房使用。

· 自住房用于出租的时间不能超过6年。

02、六年法则是否可以循环使用？

在实际生活中我们会听到这样的说法：把自住房出租，在不到第6年底时再搬回去住半年，然后再次出租，重新开始计算一个6年，再搬回住半年......如此循环往复，就可以反复使用6年法则了。

但这实际上是一个有些危险的想法。

首先，第一个6年的审核通常相对宽松，只要你保存好了水电煤等账单即可。但之后想要如法炮制第二次第三次，就很难说了，甚至可能引起税务局对你的关注。

其次，你从自住房搬出需要有合理的原因，如工作原因、学习原因、身体原因等等，而不是以收取租金、享受税务优惠为目的。

当然，如果你有足够强大的理由，比如重病、不得不去别的城市工作，还是可以申请的，不过ATO对于此类申请的处理原则一向是从紧从严，业主需要保留好真实有效的凭据。

举例说明：

Alice在2016年在悉尼购入一套房产作为自己的自住房。

2019年，她因工作调动搬家到墨尔本。因此，她决定出租这套悉尼自住房。在这期间，她没有再购买其他房产作为自己的主要住所。

2020年，Alice回到悉尼，并再次将此套房产作为自己的主要住所。

2021年，她再次因工作调动前往墨尔本，并再次出租这套房产。

2022年，Alice决定出售悉尼的自住房，定居墨尔本。

该情况下，她是符合六年法则的，通常可以免缴资本增值税。

03、第二套自住房是否适用六年法则？

在一些投资者的操作中，还有一种情况，即第一套自住房出租即将满6年之际，卖出这套房，同时再买另外一套自住房，自己搬进去住上半年以后，再次出租，并启动了6年法则。

这里有两个需要注意的点：

1. 需要先卖出第一套自住房，那么第二套房就可以作为新的自住房，从而可享6年法则；

2. 如果是先买的第二套房，那么必须在6个月内卖掉第一套房，第二套房才能够作为自住房享受6年法则，否则，第二套房只能算成投资房。