在澳洲的大部分州和地区，卖家和中介都需要在购房谈判期间告知潜在购房者关于这套房子的“重要事实”（Mateiral Facts），一般指会影响买家决定是否购买某样东西的决定性因素。

Attwood Marshall Lawyer的商业诉讼顾问Georgia Taylor表示，组成“重要事实”或“欺瞒消费者行为”的因素在不同地区也有所不同。

“你所在的州决定了你在买房时可能会遇到的‘重要事实’，而且这些事实并不是非黑即白，”Taylor说，“我经常告诉买家，无论是有监管机构管理的房屋销售，还是持牌中介销售的房屋，一定了解其中的‘重要事实’。”

不过，有一些“重要事实”是法规强制卖家和中介告知的，不然将会面临巨额罚款。

如果想要让一场交易对自己有利，那么这些还远远不够。

“做好自己的该做的，并且让自己的交易更有利，这才是投资房产的正确方式。就算你发现了卖家或中介在这类方面有不合理甚至违法行为，那你最终也是失败的，因为你不仅浪费了时间，同时也损失了资金。”

查看澳洲房子是否有“黑历史”

如果一栋房产有着一段不为人知的“黑历史”，那么按道理来说卖家和中介是有义务向买家说明的——

比如这里曾发生过凶杀案或有过犯罪活动，像因故而亡、自杀或自然原因致人死亡都是所谓的“重要事实”。

同时，一些州或地方对于某些“重要事实”有着时间限制。

比如某栋房子在很早之前发生过刑事案件，买房时是无法查证的。

“谋杀或过失杀人都是比较典型的‘重要事实’，因此，就暴力犯罪致人死亡这一点而言，通常都会被有意掩盖。但如果是老人在睡眠中死亡，那就不包含在内了，”Taylor说。

不仅如此，如果某栋房子曾是制毒场地，那么这一事实通常也会被掩盖。

“如果一栋房屋曾用作制毒或是贩毒的窝点，那么在很长一段时间过后，也会无法查证，使得这段历史无人知晓。”

“但这对于买家的利益损害极大，因为甲基苯丙胺会渗入墙壁以及任何有孔的东西，有几率给后来的住客带来健康隐患。”

保险程序要查清

如果一栋房屋极易受到自然灾害的影响，那么这也属于“重大事实”的范畴。

“另一个重要因素便是这栋房屋是否易受自然灾害的影响，比如洪水或森林大火，”Taylor指出，“这时候你需要去查证该房屋是否完成了各项检修工作，以及相关保险程序是否到位，还要查证房屋是否与中介宣传的一致。”

“但不幸的是，许多人在买房后才发现保险并不涵盖水灾或火灾，就算他们能得到保险，保费也无法负担。”

买家代理Michelle May表示，不仅仅是偏远地区容易受自然灾害，城市居民同样如此。

“在许多情况下，人们并不了解自己是否处在洪水泛滥的地区，或者发生洪水会对自己的房产造成什么影响，”May说。

“如果你身负抵押贷款，但却因为这些自然灾害而无法在房子里居住，那你不仅要为找另一处住所露宿街头，同时还要支付大额的还款。”

“如果你在这方面有顾虑，要向保险公司咨询，告诉他们所购房产的所在地区，他们会告诉你这栋房屋是否存在类似风险。”

建房质量很重要

不论是老房子还是新公寓楼，建筑所用材料的安全性同样也是很重要的一环。

虽然石棉长期以来一直都是人们所担心的问题，但可燃覆层（combustible cladding）是人们的新担忧。

Taylor指出，尽管这类安全问题应该由建筑方或检查员来解决，但对于一些更重大的问题，中介有责任一一列举出来。

“这取决于你在哪个州，房屋是否为独立住宅，是社区产权还是由物业管理，”Taylor说，“如果议会曾以某种形式对该住宅或建筑发出停工令或整改令，那么你就要特别注意。”

同样，这也适用于邻里之间有纠纷的房屋。

“如果卖家与邻居之间存在纠纷，或者法院已经下达了某种形式的命令，要求对房产进行某种改变，那这通常会影响到房产本身。”

澳洲买家需自知

但类似这种“重大事实”的问题是列举不完的，最重要的还是买家自己要有发现问题的意识。

“我总是告诉买家，虽然中介和买家有义务告知房产的‘黑历史’或是一些重大缺陷，但买家自己需要尽职尽责做好调查，并时刻问自己，‘在买房上，哪些东西是我愿意或不愿意接受的？’”

“我总是要求所有的客户列出对于他们来说最重要、最会影响到他们买房的因素，不仅是宗教，还有文化、精神选择甚至是生活偏好。”

除了“重大事实”之外，房产销售也属于Australian Consumer Law和Property and Stock Agents Act（仅限新州范围内）的范畴。

“不过一定要记住的是，这些法律下的一些描述可能会非常模糊，这也侧面证明类似的欺骗行为是非常复杂的。”