近期澳洲房市疯涨，吸引了大批投资者进入市场.但是，由于市场建筑，开发行业从业人员良莠不齐，消费者或投资者往往因为知识结构和信息渠道的局限，在买房过程中碰到了不少困难，频频“踩雷”，未能买到真正满意的“好房子”。

买房不是一件简单的事情，花费巨额的费用，大家都想购入称心如意的房屋。因此，新州建筑协会整理了一些买房需要注意的事项，避免大家在买房过程中掉入陷阱和损失大量修复费用。

注意资金配置

1、根据需求决定您能负担的房屋

搞清楚你想买的和能买的房子。如果现阶段需要一个离工作地点近的一居室，就不要去考虑“富人区”的三居室。即使你能支付20%的首付，但高额的贷款也许会在未来为你带来麻烦，往年澳洲都有上千高薪工作者在瞬间失去工作，又因为房贷压力丢掉梦想甚至生命。

2、房贷承诺和合同需要注意

在澳洲买房，很多中介的宣传都是10%首付买悉尼学区房，但是实际情况这个10%只是楼花签署并交换锁定合同的初期费用，之后交房（一般是一年-三年）的时候还是要全款付清的，至于这个全款是从银行贷款得来的还是客户自己的钱，合同里并没有规定也没有保证能贷款到什么比例。

另外一点是即使客户有贷款资格，贷款多少和购买房屋的银行value（估值）密切相关。银行只会贷给你他们估值的80%（海外买家有可能60%-70%）。举例而言，比如你买的房子70万，交房时银行评估房屋只评估到60万，那么你只能贷款60万的80%。60万到70万之间的差价要补现。所以如果你买到价格太水的房子，贷款80%的可能性不高。

3、澳洲买房不是一次性交易

在澳洲，买房不是一锤子买卖，还需要考虑购买，管理以及维护投资房产所需要的费用。例如印花税、贷款手续费（银行费用500到几千澳元不等）、保险费、物管费（市中心公寓一般$2000到$7000澳元/年左右，别墅分小区，价值不等）、地税以及市政费和排污费（约$2000/年）。

选好合适的房屋

1、区域选择

投资者都希望找到可以被租户和消费者亲睐的房产。因此需要详细考察房屋的区域位置。如：

区域公共设施配置（区域安全性，基础交通，周边购物设施和娱乐设施）

周边学区分布，住户人群图像

周围是否有其他项目影响房产市值，未来是否有发展规划提高房屋价值。

2、避免“坑”房

易受山火影响的区域：

之前的澳洲大火给全澳人们上了一课，无论你住在新州维州还是昆州，山火高风险区域的房子都被大面积的损毁。

因此，所有易受山火影响区域的房子，都要用高防火材料来做外墙及门窗，建筑成本较高，保险成本增高，以后想转手也会出现很多的问题。

3、房子的位置

房子的位置需要谨慎。比如，如果你门前有一条是有坡度的马路，那么，在坡下的这个房子尽量不要去选。

这种坡下的房子一般地势都是最不平整的，因为它有一个起承，所以导致它很多的地块是有双角度的，那么你的建筑费用或者改建费用，都要远远高于其他位于平整地势的房子。

因为你可能需要举架或者直接要平整地面，这都是一笔不小的开支。

同时，这种地势的房屋一般容易受到马路上废水废气的影响，尤其是下雨天最容易积水，甚至有的房子如果低于你门前的马路的话，那么采光也会很受影响。

4、公寓还是独立住房

二者同样是永久产权，如果贷款买房，合适位置的公寓租金完全可以支撑银行贷款和固定支出成本。

独立房屋因为位置原因，租金可能低于公寓，覆盖不了银行贷款，而且每年还要投入房屋维护费用，但是因为独立房屋拥有独立土地，而土地属于不可再生资源，将来的涨幅可能会更高。

注意房屋质量

除了考察房屋位置，交通，学校，商场，医院，等因素之外，大家还需要重点关注房屋本身的质量，没有人想买到有问题的房屋，也不想住进去后花巨额费用去修理房屋各种问题，那么买家在买房前有必要去做一件事就是检验房屋。

1、结构损坏

在做出购房决定前，至少做一次私人检查，仔细观察任何垂直或水平裂缝，因为这可能意味着建筑地基发生了移动，另外呢，需要注意地板和房屋是否存在凸起的现象。

2、下雨看房，检验渗漏和管道

对于缺乏专业检查工具的普通消费者和投资者来说，判断房屋是否渗漏最直接的方法就是下雨天去检查房屋。

许多房屋都有潮湿和排水问题，在下雨天的日子看房，可以真正观察到排水系统的工作，从而排查明显问题。

3、白蚁侵蚀

做房屋检查时，手电筒是必须的工具。白蚁侵蚀是严重的安全隐患，建议趴在地上，用手电筒照一照，看看是否有白蚁在地面或楼板接缝处活动。

4、小心老旧房屋的石棉

石棉本身是一种非常好的建筑材料，隔热防火隔音防水的效果比市面上的很多板材都要好，而且澳洲的石棉矿产非常丰富，所以早期石棉在澳洲是非常盛行的。

但是后来研究表明人或动物吸入石棉纤维在肺部无法排出会导致石棉肺，并可致癌，澳洲政府在1976年明确禁止使用石棉，所以如果购买二手老旧房屋，必须注意内装修和屋顶是否有石棉危害，如果石棉暴露在外面是极危险的。

5、功能性检查

房屋功能检查包括所有的电器，插排，炉灶，水龙头，窗户的闭合，楼梯的扶手，踏步等400-500项功能性检查，大多数的小毛病都发生在这些功能性检查中，买家其实自己是可以做一些简单的功能性检查的，但是由于验房时间有限，买家往往不熟悉流程，专业度达不到，还是会漏掉很多项目，漏掉任何项目都有可能会让买家在入住后产生居住烦恼和维修费用。

验房是规避房屋风险的一个有效方案，特别是二手房交易，专业验房师会使用一系列设备和工具来检测房屋质量，出具报告记录房屋方方面的问题。这份报告也可以成为买家和卖家讨价还价的最有利的工具，同时也是日后万一房屋有需要报保险的时候，给保险公司呈现的最有力的原始凭证。

以上只是几个常见的但又是不明显的坑。虽然澳洲房产市场整体还是比较规范透明，但是还需要消费者注意当地法规和了解建房流程。

为了避免消费者买房入坑，规避潜在风向，新州建筑协会特别开设了“建筑开发百家讲坛”专题讲座，帮助华人社区提升建房，买房认知水平。