从2020年到2022年，虽然美国成年人口数量的增长率为数十年来的最低水平，但新组建家庭数量实际上却猛增至每年150万户，这与美国专业地产咨询机构John Burns的预期恰恰相反。

下图的橙色柱状图显示了由于成年人口增长而新组建家庭的数量，蓝色柱状图则显示了由于生活方式的改变形成新组建家庭的数量。 

成年人口的增长通常会产生大量新组建家庭。事实上，2011 年至 2019 年期间新组建家庭中有 83% 来自不断增长的成年人口（平均每年 86.2 万户）。其余 17% 的新组建家庭则来自需要自己个人空间的人（平均每年17.4 万户）。  

自疫情大流行以来，新组建家庭驱动因素的重要性发生了翻天覆地的变化。生活方式的改变和人们需要自己个人空间推动了住房需求的激增。 

John Burns将生活模式的改变和意外的住房需求激增归因于数百万人得以居家办公的可能性。远程居家办公者需要更多的空间、更多的私密性。由于不必日常通勤，远程工作使办公者和其家庭可以搬迁至住房成本较低的地区。

在2020-2022 年期间，John Burns通过统计数据发现以下几点新趋势： 

成年人口增长率降低。在 2020 年、2021 年和 2022 年的三年期间，因美国成年人口增长而新组建家庭数量平均每年 39.5 万户。这是自二十世纪六十年代以来最慢的增长速度，与此阶段之前三年（2017 年、2018 年及2019 年）因人口增长而每年平均 71.8 万户新组建家庭的增长幅度相比大幅下降。

新组建家庭大幅增长。美国成年人口在 2020 年、2021 年和 2022 年平均每年新组建 150 万个家庭，这远远超出预期，其中近 80% 的增长是由于家庭人口数量的减少。John Burns将这种转变归因于 2020 年 3 月开始的居家办公，而强制要求员工返回办公室办公可能会部分放缓新组建家庭增长。  

住房需求在哪里？

以下按年龄段划分的人口增长预期图表显示，千禧一代和婴儿潮一代将继续推动 35-49 岁人群的购房增长，而 65 岁以上的人群将继续搬迁至养老住房或就地养老及翻新改造住房。至2030 年 50-64 岁的人口将少于 2020 年同年龄段人口。

此外，数百万人将继续居家办公，这推动了为居家办公者（及其家人）提供更大空间的住房和生活安排的需求。尽管有新闻报道称有知名企业要求居家办公者回归办公室，但一项针对雇主的调查显示，他们越来越多地计划将居家/混合办公安排永久化。

公寓房地产投资信托基金很早就指出，他们的租户正在摆脱与室友合住，为自己寻求额外的空间。John Burns也在跟踪租户搬回与室友同住或租用更小居住空间的迹象。到目前为止，他们还没有看到这一迹象的明显发生。

住房可负担能力和美联储加息是目前房地产市场需求的最大阻力。 

预计至少到2030年人口因素将持续保持对住房的强劲需求。 

永久居家办公的提振。居家办公的安排意味着居家办公者及其家人将需要更大的住房空间，从而进一步推动住房需求。 

更多的房屋需求。在未来的十年里，成年人口的反弹增长将推动新组建家庭增长和新住房需求增长。John Burns预计美国成年人口（20 岁以上）在 2020 年到 2030 年期间将增长 1800 万。 

市郊和远郊增长讲最快。在2020 年至 2030 年间，预计将有超730 万的 30 至 49 岁人口转向郊区住房需求，因为人们从住房成本更高的市区迁出并需要更大的居住空间。