一些美国房地产相关的知识介绍，比如美国买房的步骤、各种抵押贷款的规则、美国房型、美国看房注意事项、卖房策略等等，这一系列的话题，都是一些我们在美国投资房地产要知道的问题。

为什么中美两国的房地产有差异呢？从中国移民到美国的人特别多，有钱的人用投资或开公司的方式到美国。不管如何，来到美国，找地方住，甚至以后买房都是必须的，因此今天这集就先来谈谈中美两国的买房差异。

由于中美两国在房产买卖过程中的不同特点，刚从中国大陆来美不久的买房人，经常会按照在中国买房的经验去思考，这样就会造成很多误会，比如买到的东西是完全不一样的、计算面积的方式也不一样、房产的来源也不一样、房地产的中介也非常不一样，因此这部分的差异很有必要先了解清楚。

美国买到的房产不一样

在美国买房，买到的是房子结构和土地，以及地下资源，包括土地的矿产，有的房子靠山或者靠水，很可能山和水的一部分也归房主，当然这是以独立屋为例，如果是公寓，未必是这种情况。

另外，现在也有很多中国人喜欢买美国农场、牧场，几英亩、几百亩的土地，当然土地上的水源、矿源也都是属于地主的，除非一些例外情况。另外，拥有房产之后，也要善尽维护之责，在美国的社区里，尤其是独立房的房主，要特别留意打理院子，很多的城市有规定，如果放任前院杂草丛生，房主是要被罚款的，也是希望大家都尽到一份为社区街道，维护整洁美化的义务。

房子面积的计算方式

在美国，房子的面积只包括居住面积，不包括阳台、车库，或者是公寓的公共空间，有的房子有地下室，通常也不包在面积里面。

以美国独立房来说，面积要看两个地方，一个是居住面积，另一个是地块面积，也就是Lot面积，这就是整个土地的面积。而且，中国是使用平方米作为面积单位，美国是平方英尺，一平方米等于10.76平方英尺，一平方英尺等于0.093平方米。

房产证明不同

在美国是没有“房产证”的。那怎么证明这个房子属于你的呢？在美国，交易过程的最后，卖方会签一份房产转让契约给买方，但是买方当时拿不到，这份文件会送到县政府去登记，登记结束后由政府寄给买方，大约在过户之后的两到四周的时间内，会寄买方手上。

但是，这个文件实在很不起眼，不太清楚内容的人，很可能会把寄来的这份文件当成垃圾扔掉。这个文件正本就一份，遗失了就不再补发，不过也不用太担心，因为政府有记录，所以不会因为你没有这份文件，你就无法证明你是这个房子的主人了。

销售房源的不同

在美国，房源主要是二手房，当然也有一些新房，但是新房主要是透过建商或中介去进行销售，没有明确的一个平台。

但是，美国在二手房市场有健全的MLS房源平台，一般来说一个地区都有一个MLS平台。卖方的经纪会把房子放在当地的MLS平台上，而买方的经纪就可以看到，甚至可以看到不同地区的房子。

除了，MLS可以找房，几个全国性的线上房地产公司，也有他们自己的房源平台，知名的像是Zillow、Redfin、Realtor.com等之类，在上面都可以看到很公开透明的房源资料。当然美国也有很少部分是私下委托经纪人卖房，主要是出于隐私问题，或者是经纪人已经有很明确的买家，或者是屋主不想让一大堆人进到家里面来看房，这时候就可能会采取不公开的形式来卖房。

不过，大部分新房不在这些公开平台上。如果想在美国买新房，要么是自己找，要么就是透过房地产经纪去找，他们可能会在当地熟识一些开发商。

交易过程不同

在美国，房产交易过程可以说复杂且严密，为了确保过程的公正性，并且为了买方在买到房子后没有风险，交易过程是在一个中立的过户公司进行的，在英文中叫做Escrow Company（托管公司）或是Title Company（产权公司），有些地区两种公司会分开，但是有些则会合并在一起。所有的汇款，进出资金都通过这个过户公司，这样可以确保买卖双方，在过程中发生问题后，资金有正确的归属，而且，过户公司会保证产权的完整，并且为买方提供产权保险。

比如，如果买方买到房子后，有人声明自己对这个房子有一定的权益的话，产权保险会保护买方利益。例如，屋主如果在之前的房屋装修中，没有付清账单的话，装修公司可能就会在你的产权上放一个Lien，也就是置留权，代表他在你的产权上有一定的权益，这样就逼得屋主必须把这笔账付清了，才能顺利交屋给买家。如何去发现产权上有没有被放置留权，这就是过户公司的工作之一了。这是买家要特别留意的地方。

经纪人费用

在美国买方经纪的费用是由卖方来付担。如果买房人在看了一段时间的房子之后，决定不买了，那经纪人就拿不到钱，也就是说他这一段时间的劳动就没有报酬，但是这个在美国属于正常现象，不必担心好像亏欠了对方。不过，在美国买新房子的过程跟买二手房稍有不同，新房的建商也许会告诉你不用找经纪，你直接来签合同就可以了。那买方是否需要找一个自己的经纪呢？还是要找经纪比较保障，以下有几个原因：

一个是当地经纪掌握的信息比较全面。一般说来，经纪对本地的房源比较清楚，有经验的经纪对每一个建筑商的特点也很清楚，可以为买方提供参考。可以想象的到，建筑商自己肯定不会告诉你关于房子的负面信息。比如，在美国西海岸一个城市，有个建筑商造了很大一片房子，价格也很合理，但是房子卖得很吃力，卖了好几年也没完全卖出去，原因是那块地原本是与军方相关的设备修理厂，本地人都知道很可能有污染，当然经纪也知道，但对这里不是很熟悉的人就不会知道。

另外，在买新房的过程中，买房子的合同是由建商自己提供的。合同的条款当然就会对建筑商自己有利，而可能对买方不利。举个例子，一般建筑商的合同都规定，买方如果不能按时过户，就会被按天罚款；而建筑商如果不能按时交房，却不会被罚款。当然，即使你找经纪也不可能改变这个条款，但是有些内容，经纪是可以提供参考，让买家事先能够知道一些问题，至少可以事先做准备。

还有最后一个找经纪买新房的理由——买方不需要自己花钱雇用经纪，请记住买方经纪的钱是由卖方负担的，就算你不找经纪人，建商也不会把这笔佣金折让给买家，而且有一位专业人士帮你操办买卖过程、合约检查、问题咨询，甚至帮你争取优惠，所以何乐而不为呢！