同样是美国买房，很多人利用贷款购买投资房后，用租金收入支付每月贷款和地税等开支，达到以房养房的目的。

但，自住房贷款和投资房贷款还是有一些区别的。一般来说，投资房贷款利率比自住房贷款利率要高出0.25%-0.375%；申请条件也较高。

01、监别投资房

监于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定购买的房产是用自住还是投资。例如，银行会要求顾客披露名下所有房产，一般第二套房产就是投资房；过户以后，60天内买房人要入住，且一年住满180天就算自住房; 另外，一半自住、一半出租的情况也算做是自住房。

02、付点数降利率

如果想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。

一个点数，就是贷款金额的1% 。举例来说，40万元的投资房贷，根据房利美的规定，如果要拿到自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万*2% ，也就是一次性付8000元。

那么你是选择一次性购买点数，还是选择较高的利率?

这要看保持投资房多久了。例如贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷多出100多元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回; 但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

03、首付要求高

从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70% ，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。

银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予。若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有赠与款。

另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620分。

再有，投资房购买者申请银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，原则上不能超过43%-50%。例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50% ，他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到投资房的贷款了。

选择不同的房屋类型，如Co-op、Condo等，对申请贷款都会有影响。Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能，银行会觉得风险太大。

Condo比Co-op好一点，但也有诸多限制。是否能够拿到贷款，银行也是需要经过很多审核，如果Condo预售率没有达到50%、商业面积超过大楼面积的20%、个人投资比例过高等，银行也不会贷款给买家。商业贷款是很好的投资方式，但贷款更困难，期限一般是5到7年，且提前还款还有罚金，利率也更高。