实地考察完毕房屋,并进行完详细的房屋检查后,在作出购买决策之前,您需要完成重要的一环:仔细审查房屋相关文件(Disclosure Packet)。
然而,这些房屋相关文件动辄数百页,充满各种专业术语,许多没有经验的买家极易忽视其中重要的信息。房屋相关文件不仅囊括了有关房屋的关键信息,还能为您提供一些潜在的房屋开支预警。今天,我们将带领大家深入理解这些文件,以便提前规避可能出现的问题。
哪些文件需要特别关注呢?
01.自然灾害报告
(Natural Hazard Zone Disclosure)
这份表格较为直观,以Yes或No的形式回答您的问题,告知您该房屋是否位于洪水区、地震带、火灾区,以及一英里范围内是否存在Superfund、高压电网等。
若您希望了解某一地区潜在的自然灾害风险,建议您认真阅读这份报告,选择一个相对安全的购房地点。
02.HOA条款
若您居住在设有HOA的社区,房主需每月向管理协会支付管理费,这笔费用通常包括小区设施如健身娱乐、公共区域维护、安保、垃圾处理等费用。
我们建议您重点关注以下几个方面:
1.管理协会的储备金(Reserve Study)对于老旧社区尤为重要。因为管理协会需要负责屋顶、外墙粉刷等维护工作。因此,您在购房后可能会发现HOA费用上涨,甚至需要支付特殊附加费用。
有一位客户由于忽视了HOA文件中的一项补充条款,险些导致自身损失数千美元。当时,这位客户看中了一套公寓,参观完房屋后,他对该公寓的交通位置、房型等各方面都非常满意,准备立即下订单。然而,在审查房屋相关HOA(Homeowner's Association)材料时,他发现该公寓的HOA文件中提到未来将有一项特殊评估。
2.特殊评估(Special Assessment)是指当社区管道需要大规模改造,或者整体更换屋顶时,这些大额费用通常由社区向银行申请贷款,然后由全体业主在未来几年内逐步偿还。一般来说,费用并不低廉。具体到这套公寓,原本每月HOA费用约为500美元,经过研究,发现社区的屋顶将于年内开始大修。如此计算,每月HOA费用将额外增加700美元,每年的HOA支出将直接增加8400美元!
3.出租限制(Rental Cap):大多数小区会禁止三十天以下的短期租赁。有些社区,尤其是新建社区,还会限制在购房后的第一年内出租房屋。因此,对于购买投资房的朋友们,这一点尤其值得关注。此外,宠物的限制以及房屋使用的限制也需要引起重视。
例如,如果一个小区有100户住房,但仅有不超过20户允许作为投资物业(出租类型的房产),那么Rental Cap就是20%。如果您原本计划购买投资房,而该小区的Rental Cap已经达到上限,那么您需要慎重考虑。因为您需要等待小区出租户数低于限额时才能出租,简单来说就是需要排队租房,排队时间可能较长。
03.卖家房屋情况声明
(Transfer Disclosure Statement)
这份报告由卖家完成,主要描述房屋状况,您需要重点关注Yes或No问题中回答Yes的部分,以及手写的解释。
例如,您可以看到卖家指出住户可能会受到新建筑项目的噪音影响,以及小区的保安措施是否可靠。卖家还会在此部分详细列出交房时房屋所附带的所有大小设施: