在购房过程中,存在着诸多重要的要素需要仔细考量,然而,许多人可能对此并无清晰的认识。
理解这些因素将有助于您对诸如购买房产用于出租是否明智,以及此项投资是否具有盈利潜力等问题进行判断。
以下是影响房产价值的六大要素,以及在购买房产用于出租时应了解的相关事项。
#1地理位置
如果您对房地产行业有所了解,那么您可能听说过这句名言:“地理位置、地理位置、地理位置”。事实上,一处房产能否用于出租并获得收益,地理位置无疑是最为关键的因素。
当租户选择住房地点时,他们不仅会考虑城市的整体状况,还会关注以下环境因素:
• 优质的学区
• 绿色环保的居住环境
• 邻近公共交通设施的地段
• 拥有便利商店和零售店的区域
• 有餐馆和食品销售场所的地段
这些都是决定房产整体价值的重要因素。理想的社区应当具备适宜步行的环境、便捷的设施,以及给人以温馨和安全感。当然,对于有三个孩子的租户和一对退休夫妇来说,他们所关注的重点可能会有所不同。因此,在选择地理位置时,您需要权衡各种因素,寻求最佳的平衡点,以找到未来能够保值的房产。
#2投资目的
每位投资者在购买房产用于出租时,其目的和盘算各不相同,可能包括以下几种情况:
• 自住兼出租:即自己居住其中一个房间,同时将其他房间出租。
• 长期持有:将房产作为长期资产进行购买。
• 旧屋翻新:购买房产后进行整修,然后再出售以获取利润。
• BRRRR策略:购买价格低于市场水平的旧房产,进行修缮,然后出租,抵押、重新贷款套现,再寻找下一个目标重复上述流程。
并非每一种投资策略都适用于所有市场,例如,BRRRR策略仅适用于存在大量价格低于市场水平房屋的地区。您的投资计划必须与您所选择的市场相匹配,这一点至关重要。
#3现金流
对于希望购买房产用于出租的投资者而言,首先需要考虑的便是能否实现正向的现金流。您的租金收入必须足以覆盖每月的抵押贷款、修缮费用、保险费用等各项支出。
在购买房产前,您需要计算投资回报率:即用您每年的租金收入除以购买房产的成本。10%或更高的投资回报率便可视为良好,这意味着您的现金流不仅可以实现收支平衡,还能产生利润。
#4增值空间
增值的概念较为广泛,涵盖了多个方面。通常所说的增值是指房产价值随着时间的推移而增长,您持有的房产时间越长,其价值自然越高;此外,您还可以投入一定资金对房产进行整修(如增加一间浴室、翻新厨房、更换屋顶等),从而“强制”房产增值。
房产增值足够多,不仅可以提高净值,未来出售时利润也会相应提高,同时还能改善您的现金流。房产价值越高,租金收入便可随之增加,这样您便有更多的资金可以用于短期投资。
#5卧室与浴室
在同一市场环境下,宜居空间较大的房产总比宜居空间较小的房产价值更高。宜居空间是指日常生活中适合人类居住的空间,具有良好的供暖和通风条件。例如,壁橱并不属于宜居空间,而配备适当设施的地下室则属于宜居空间。
以下空间越大越多,房产价值也就越高:
• 卧室
• 浴室
• 厨房
• 停车位或车库
• 院子
#6屋龄与屋况
许多人在购买房产时,都倾向于选择最新、最现代化的房屋,以避免频繁的维修工作。因此,屋龄和屋况便成为房产价值和房市交易的重要因素。
租户和购房者所期望的是:
• 最新的建筑设计
• 最新的暖通空调系统和屋顶
• 最新的电器设备
• 优美的外观
很多人喜欢即刻入住式房屋(turnkey properties),即不需大修或装潢即可入住的房屋。买即刻入住式房屋虽然头期款较高,但买来出租却能收较多租金。列一张购屋清单可能会有帮助,把你想买的房屋的设施、特点、价格写下来。