每当您修理或更换出租单元或建筑物中的某样东西时，您都需要确定该费用是否属于税务意义上的维修或装修。为什么这一点很重要？因为您可以在一年内扣除维修费用，而您必须在长达27.5年的时间内对装修进行折旧。

例如，如果您将10,000美元的屋顶费用归类为维修，那么您今年就可以扣除10,000美元。如果将其归类为改良，则必须在27.5年内折旧，今年只能扣除350美元。

这是一个很大的差别。然而，要区分维修和装修是很困难的。为了澄清问题，美国国税局发布了冗长的规定，解释如何区分这两者。

根据国税局规定，什么是装修？

根据美国国税局的规定，只要财产发生以下情况，就属于装修财产：

改善

改造

修复

如果需要支出的费用是由特定事件引起的--例如，暴风雨--则必须比较事件发生前和工程完成后的财产状况，才能做出判断。另一方面，如果您是在纠正财产的正常损耗，您必须将上次纠正正常损耗（无论是维修还是装修）后的财产状况与最近一次施工后的财产状况进行比较。如果您从未对财产进行过任何维修，则应以其投入使用时的状况作为比较点。

改善

以下情况下的支出属于改善支出：

改善了财产在购置前或生产时就已存在的 "物质条件或缺陷"；

导致财产的 "实质性增加"--例如，实际扩大、扩展或延伸，或

导致财产的容量、生产率、强度或质量的 "实质性提高"。‍

修复

以下情况属于修复支出：

使年久失修的财产恢复到 “正常有效的使用状态”；

在财产的经济使用寿命结束后，将其重建到与新财产相同的状态；

更换财产的主要部件或重要结构部分；

更换业主已蒙受损失的财产部件，或

修复财产损失，而财产所有者已对该财产进行了意外损失基础调整。

改造

您还必须对将财产改装成新用途或不同用途所花费的金额进行折旧。如果某项用途与您最初将财产投入使用时的 "预期通常用途"不一致，则该用途属于 "新用途或不同用途"。‍

国税局认为什么是财产单位 (UOP)？

要定您是否改善了您的业务或出租物业，您必须确定该物业由哪些部分组成。国税局称之为 "财产单位"（UOP）。如何定义UOP至关重要，UOP越大，在某个部件上所做的工作就越有可能成为可扣除的维修，而不是必须折旧的改进。

例如，如果一栋公寓楼的 UOP 定义为整栋楼的整体结构，那么你就可以说更换消防通道是一项维修，因为与整栋楼相比，它似乎并不重要。另一方面，如果UOP仅包括消防系统，那么更换消防通道很可能是一种改进。

美国国税局的规定要求将建筑物划分为多达九个不同的UOP：整个建筑结构和最多八个独立的建筑系统。对其中任何一个UOP的改进都必须计提折旧。

UOP 1：整个建筑物

整个建筑物及其结构部件作为一个整体是一个单一的 UOP。建筑物的结构部件包括

墙壁、隔墙、地板和天花板，以及上面的任何永久性覆盖物，如镶板或瓷砖

门窗

所有中央空调或供暖系统组件

管道和管道装置，如水槽和浴缸

电线和照明装置

烟囱

楼梯、自动扶梯和电梯

自动喷水灭火系统

消防通道

与建筑物运行或维护有关的其他组件，以及

屋顶。

例如，更换建筑物的屋顶就是对建筑物UOP的改进。

UOP 2-9：建筑系统

此外，以下八个建筑系统也是独立的统一作业程序。对其中任何一个系统的改进都必须计提折旧：

供暖、通风和空调系统（"HVAC"）：包括电机、压缩机、锅炉、火炉、冷却器、管道、风道和散热器。

管道系统：包括管道、排水管、阀门、水槽、浴缸、马桶、水和卫生下水道收集设备，以及用于分配水和废物的场地公用设施设备。

电气系统：包括电线、插座、接线盒、照明装置和连接器，以及用于配电的现场公用设备。

所有自动扶梯

所有电梯

消防和警报系统：包括感应装置、计算机控制装置、喷淋头、喷淋主管、相关管道或水管、水泵、声光报警器、报警控制面板、热量和烟雾探测器、消防通道、防火门、紧急出口照明和标志以及灭火器和水龙带等消防设备。

安全系统：包括门窗锁、安全摄像机、录像机、监视器、移动探测器、安全照明、警报系统、入口和访问系统、相关接线盒、相关电线和导管。

配气系统：包括用于将燃气输送到物业边界和建筑物之间的管道和设备。

安全合理地扣除修理和装修费用

如上文所述，很难确定一项支出是用于维修还是装修。幸运的是，我们今天可以给大家介绍三个重要的原则来绕过维修和装修的难题，目前可以扣除许多费用，而不管根据国税局规定这些费用应该归类为维修还是装修。这三个原则是：

小规模纳税人原则

日常维护原则

最低限度原则

1. 小规模纳税人原则

该原则允许房东目前扣除出租房屋的所有年度修理、维护、改善和其他费用。但是仅适用于成本在100万美元或以下的出租房屋。而且，每年的扣除限额为10,000美元或建筑物未调整基础的2%，以二者中较小者为准。该限额按建筑物逐一确定--例如，如果您拥有三栋出租房屋，则对每栋房屋分别适用该限额。

2. 日常维护原则

符合该原则的支出可在一年内自动扣除，即使这些支出在其他情况下被视为通常必须分几年折旧的装修。日常维护包括建筑物所有者为使整栋建筑物或建筑物中的每个系统保持正常有效的运行状态而进行的经常性工作。它包括

对建筑结构和/或每个建筑系统进行检查、清洁和测试，以及

用市场上可买到的同类替换零件更换损坏或磨损的零件。

在房产的使用寿命内，任何时候都可以进行例行维护并进行扣除。但是，只有在您将建筑物或建筑系统投入使用时，您合理地预期每十年进行一次以上的例行维护，建筑物维护才符合条件。此外这个方法不得用于年久失修的建筑物或其他商业财产的改善或修复费用。

3. 最低限度原则

房东可以使用 "最低限度原则 "来抵扣其在租赁业务中使用的任何低成本财产项目，无论该项目在常规维修法规下是否构成维修或装修。此方法可用于个人财产和在扣除上限内的建筑部件。例如，它可用于更换车库门或浴室水槽等建筑部件的费用。对于大多数房东来说，根据该原则，每个项目可扣除的最高金额为2500美元。

您使用最低限度原则扣除的所有费用必须计入小规模纳税人原则的年度限额（租金成本的2%或10,000美元，以较小者为准）。