许多中国买家期望通过在美国购置房产实现投资目标或为孩子的未来教育未雨绸缪，但受时间和地域限制，大多倾向于购买现成房屋。然而，您是否思考过购买老屋并进行拆除、重建或部分改装呢？

老屋重建这一选项常常被众多房屋买家所忽视。实际上，在优质区域购买老屋具有诸多优势，比如靠近优质学区，通勤便利，社区规划良好，生活机能完备。

不过优质区域往往房屋密集，新建屋地点难寻。所以，购置老屋后将其全部或部分拆除，能让买家在理想的社区安家。

1.如何挑选具有潜力的老屋？

具有潜力的老屋或许位于优质区域的边缘，可能房屋面积较小，厨房和卫浴设施老旧，也可能存在常见的结构问题。由于需要额外翻修，其价格通常低于同街区其他房屋，出售时间也较长。美国房产专家指出：“老屋重建后，市价应当增长二至三倍才算合理投资。比如，买家花费三十万美元购入一栋位于优质区域且功能基本健全的老屋，而同一区域新房屋市值在六十万到九十万之间，这意味着老屋翻修后顺利售出能有两倍到三倍的获利，那么此房产就具备投资价值。”

2.是否需要全部拆除重建？

其实并非必要。许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，并会快速便捷地批准翻修执照。可行的办法包括保留地基并往上新建楼层，或是保留部分墙面及房屋架构并融入新屋。部分区域存在历史保留问题，不允许全部拆除，在此情况下进行部分整修，政府会给予税务减免。

3.如果可以全部拆除，该如何操作？

这取决于房屋状况和买家对新屋的期望。老屋常存在结构松脱、漏水或白蚁等问题，严重时拆除重建可能比花钱整修更划算。但若是隔间问题，则可以部分调整。买家应考虑诸如是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等因素。接着比较全部翻修费用与拆除重建价格，若相差不大，拆除重建是更好的选择。

4.法规限制会影响拆除重建吗？

答案是肯定的。优质社区的老屋可能存在土地使用限制，以保护当地城镇特色。历史保留区的规定更为繁杂，不仅可能无法全部拆除，部分翻修的楼层及占地坪数也有严格规定，且装潢设计需与周边建筑协调。如 Facebook CEO 扎克伯格拆除重建自家豪宅的计划就曾遭当地建筑评审委员会反对。因此，购买老屋前务必与房屋中介确认相关规范。

5.房屋贷款包含拆除及重新建造吗？

全部拆除的贷款申请颇为复杂。房贷首先用于支付购房费用，接着是拆除费用贷款，最后是新屋每月房贷。除非买家富有或有预备现金，否则需另寻金流管控方式，如卖掉现有住宅，用现金进行老屋拆除，剩余部分向银行贷款。拆除成本通常在八千到一万五千美金之间，拆除后的建材可回收出售或捐赠以换取税务减免。合作的建商和房产经纪会协助申请贷款，建造至完工贷款能提供建造新屋资金和长期还款规划，利率因银行而异，买家可多比较以获取优惠方案。

6.我需要申请什么样的建筑执照？

大多市政机构要求买家及承包建商事先申请拆除执照。拆除前，需联系水电瓦斯公司确定断水断电日期以开展拆除工程，还要联系消防单位确认拆除前的检查项目及是否需要消防人员现场待命以防意外。地方政府也会检验拆除过程中是否产生有害健康的物质，尤其是针对 1960 年代的房子，因其天花板及地板装潢常使用石棉。

总之，对于中国买家而言，美国老屋重建虽充满机遇，但也面临诸多挑战，需谨慎权衡。