01.C-Corporation

出租房产 - C型公司在持有房产期间，需按常规申报租金收入和支出外，若公司股东人数少于5人且租金收入占总营收60%以上，须采用个人持有公司（PHC）方式报税。出租房产的净收益需额外缴纳20%的PHC税。

投资房产（非出租或自用）- 公司在报税时不能抵扣与房产相关的费用，也无折旧费。年度实际支出需资本化，计入资产负债表，并在税表中详细列出。资本化即将所有房产投入费用累积，视为资产的一部分，当年不能抵税。房产售出时，这些费用将作为成本的一部分，用于减少销售收入。

公司自用办公室 - 若公司有其他主营业务，并将房产作为办公室使用，可在年度税务申报中抵扣房产相关费用，包括折旧费用。

无论何种用途的房产，出售时增值利润将按公司常规所得税率计算，即联邦税率21%，以及相应州的所得税率。

02.S-Corporation/Limitedliability company/Partnership

此类公司在税务上均作为实体处理。税务申报在公司层面进行，但实际应税收入转移给股东个人进行税务申报和缴纳。因此，当股东为自然人时，房产相关收益与支出申报及税率计算，遵循个人所得税规定。

出租房产 - 公司需在税表中正常申报租金收入与支出。净利润与公司其他业务产生的税前利润一同，转移到股东个人进行收入申报和税费缴纳。

投资房产 - 处理方式与C-Corporation相同，公司在年度税务申报中不能抵扣房产相关支出或产生折旧费用。当年对房产的投入将作为资本开支累积，记录于公司资产负债表中，并在税表中明细列出。

公司自用办公室 - 若公司有其他主营业务，并将房产作为办公室使用，可在年度税务申报中抵扣房产相关支出，包括折旧费用。公司的最终应税所得将转移到股东个人税表中进行税务处理。

出售房产时，扣除成本后的利润或亏损也将转移到股东个人税表中，以便计算应缴税款。

由于实体特性，即使房产以公司名义买卖，股东的个人税表中可能会出现额外的税种 - 净投资收入税（NIIT），税率固定为3.8%。该税种针对年度调整后总收入超过特定门槛的美国税务居民，不动产增值收益只是可能征税的收入类别之一。净投资收入税的征税门槛，单身/单亲为20万美元，夫妻联报为25万美元。

若房产与公司主营业务直接相关，则可避免净投资收入税。这包括但不限于作为商业房产使用（如办公楼、酒店、商铺等）、从事专业租赁业务的公司、作为贸易公司的仓储使用，或作为办公室同时公司拥有其他主营业务等情况。