美国银行的经济学家近日指出，在未来几年内，美国房地产市场预计将呈现小幅温和上涨的态势。然而，除非出现经济衰退，住房负担能力恐怕难以得到改善。

该银行对房地产行业的态度较为悲观，认为存在多种因素阻碍房屋销量的大幅提升和房价的下降，使得年轻买家难以重返市场。

这其中，与疫情相关的因素不容忽视。在 2020 年和 2021 年左右，大批买家涌入房地产市场，致使房屋销售急剧上升。与此同时，通货膨胀爆发，导致利率升至 21 世纪以来的最高水平。

自今年早些时候，由于美联储大幅降息的预期未能实现，房产销售额曾短暂增长，但此后一直呈下降趋势。

美国银行经济学家迈克尔·加彭在 6 月 24 日发布的报告中称：“美国房地产市场深陷困境，短期内难以摆脱。”

他补充道：“在疫情期间住房活动激增之后，房产交易活动已逐渐回落并趋于稳定。在我们的预测期内，导致负担能力下降、对房主产生锁定效应以及住房活动有限的因素仍将存在。”

加彭表示，若没有经济衰退，负担能力状况难以改变。

从某些层面来看，房地产市场可谓是自身繁荣的“受害者”。新冠疫情爆发后，买家纷纷入场，大多获得了 3%左右甚至更低的房贷利率。如今，30 年期利率仍徘徊在 7%左右，利率“锁定效应”使得业主在出售住房后无法承受两倍以上的利率。

这一情况虽抑制了房产销量，但房价并未受影响。而且，由于美联储近期表态大幅放松基准政策为时尚早，再加上房屋供应依旧紧张，短期内难以缓解。

加彭称：“我们认为，锁定效应（现有房屋交易量减少）可能需要 6 到 8 年才能消失。当前抵押贷款利率与实际抵押贷款利率之间的巨大差距意味着大多数房主除非迫不得已（如家庭财务出现问题），否则不会轻易搬家。”

事实上，根据全美房地产经纪人协会的数据，现房销售量自 2021 年初以来大幅下降，当时经季节性调整后的年率为 660 万套，而 5 月份已跌至 411 万套。

另外，NAR 的数据显示，上个月出售的现有房屋中位价为 419,300 美元，而 2020 年 5 月仅为 283,600 美元。

美国银行预计房屋价格会有所缓和，但这种情况不会持续几年。他们预计美国房价将在 2024 年上涨 4.5%，2025 年上涨 5%，2026 年涨幅回落 0.5%。不过，如果疫情后的经济影响持续，美国银行为预测误差留出空间，届时房价可能会在 2026 年再次上涨 5%。

目前，NAR 的住房负担能力指数在今年早些时候上涨之后，5 月份跌至 2023 年 11 月以来的最低水平。

从好的方面看，美国银行认为，“低迷”的销量水平，加上“略有改善”的贷款环境和较低的利率，或许有助于住房市场恢复健康。

“千禧一代也应该能提供结构性住房需求。然而，负担能力仍将是一个问题，我们的宏观经济前景假设经济增长将放缓，劳动力市场将进一步降温。”加彭写道。