美国房地产市场的可负担性正变得越来越低。根据全国房地产经纪人协会（NAR）发布的最新数据，全美二手房销量连续第二年下降，创下近30年来的新低。2024年，全美二手屋销量下降0.7%，仅售出406万套，这是自1995年以来的最低水平，甚至略低于2023年的疲软表现。持续攀升的贷款利率、长期市场房源短缺以及房价创下历史新高等因素，持续阻碍潜在购房者，尤其是首次购房者。

尽管销售低迷，房源短缺和贷款利率上升仍使卖家占据优势，推动2023年全国房价中位数上涨至历史新高的40.75万美元，同比增长4.7%。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“自1995年以来，美国人口增加了7000多万，但房屋销量却如此低。房价创历史新高、贷款利率上升以及库存不足，可以部分解释这一现象。”

自2022年以来，全美房地产市场一直处于销售低迷状态，当时贷款利率开始从疫情期间的低点回升。根据房地美（Freddie Mac）的数据，2023年10月，30年期平均利率飙升至近8%，创下23年来的最高点。尽管去年9月利率曾短暂跌至两年来的低点，但大部分时间仍维持在7%左右。

房贷利率上升和房价飙升严重削弱了购房者的购买力，加上市场上房源稀缺，数百万潜在购房者被迫退出市场。截至2024年12月底，市场上仅有115万套房屋可供销售，尽管这一数字比前一年增长了16.2%，但仍远低于1999年以来每年约198万套的平均水平。

按目前的销售速度计算，这些房源仅能满足3.3个月的需求。相比之下，在供需平衡的市场中，房源通常可满足四至六个月的需求。雷蒙詹姆斯（Raymond James）金融公司首席经济学家Eugenio Aleman在一份研究报告中指出：“这意味着美国房地产市场在房源可用性和房价上行压力方面的问题正在持续恶化。”

导致房屋供应短缺的原因有很多，包括十多年来新建住房量低于平均水平，以及房主持有房屋的时间更长。尽管川普在竞选时将增加住房供应作为政见之一，但目前尚无快速解决方案。Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示：“过去十年，全美平均每年销售约520万套房屋。要恢复到这一水平可能需要几年时间，甚至可能要到2030年代。”

2020年和2021年，由于贷款利率下降，美国人的购房能力大幅提升。尽管许多经济学家预测2024年30年期固定房贷平均利率可能会有所下降，但普遍认为不会降至6%以下，这仍是五年前利率的两倍左右。

去年秋季利率的下降促使房屋销量在全年最后三个月内按月增长。根据NAR的数据，2023年12月房屋销量按季节性调整后增长2.2%，达到424万套，超出FactSet分析师预测的422万套。去年12月房屋销售中位数价格连续18个月上涨，达到40.4万美元，同比增长6%。首次购房者在去年12月占所有房屋销售的31%，高于11月的30%和2022年12月的29%。然而，2023年全年首次购房者比例仅为24%，远低于40%的历史平均水平。