美国房地产市场如今正处于一种极为复杂的状态，呈现出鲜明的两极分化格局。在某些区域，购房者能够成功达成相当划算的交易，可在另外一些地方，却要承受着高房价带来的巨大压力。那种认为房地产市场会以统一模式实现复苏的想法已然过时，实际上，你所处的地理位置直接决定了你在购房过程中的处境，是能够通过讨价还价获得低价，还是不得不卷入激烈的竞价大战。

从全国层面来看，待售房屋的存量目前仍在努力追赶过往的水平。美国全国房地产经纪人协会指出，1 月份的现房库存量相较于五年前减少了 16%。这背后的主要原因在于，不少房主手中持有极低的房贷利率，他们因而选择按兵不动，不愿换购更大更好的房子，因为一旦如此，就不得不面对当下高昂的贷款利率。不过，随着生活中的各种因素促使越来越多的人需要搬家，这种限制逐渐有所松动，房屋供应也随之出现了一定程度的增长。当我们深入探究各个地区的情况时，就会发现美国各地的房地产市场状况千差万别。以纽约所在的东北部地区为例，这里的房地产市场显得冷冷清清。包含纽约州在内，连同新泽西州和宾夕法尼亚州等在内的 15 个州，房屋库存量还不到以往正常水平的一半。与之形成鲜明对比的是，得克萨斯州的待售房屋堆积如山，Realtor.com的数据表明，该州的待售房屋数量比疫情前高出了 20%。佛罗里达州和科罗拉多州同样面临着待售房屋大量积压的问题。

究竟是什么导致了这种两极分化的局面呢？就纽约而言，一方面，严格的监管政策和高昂的建筑成本极大地限制了新项目的启动。繁琐的手续和高额的费用让不少建筑商望而却步，这使得新房的供应量难以提升。在现房方面，由于供应有限，房价居高不下，即便许多房主有搬家的意愿，也因为找不到合适的房源或者难以承受新的购房成本，而只能无奈地选择留在原地。纽约州房地产经纪人协会的相关人士表示，当地的房屋供应极为紧张，市场活力明显不足。而在南方一些州，情况却截然不同。南方的建筑商们在过去一段时间大肆建房，美国全国住宅建筑商协会统计显示，去年 12 月有 11.8 万套已完工但尚未售出、可立即入住的房屋，这是自 2009 年以来的最高库存量。佛罗里达州和得克萨斯州承接了大部分的建房活动，建筑许可数据显示，自 2020 年以来，佛罗里达州的房屋库存量激增了 15%。然而，购房者对这些新房却并不买账。由于抵押贷款利率过高，许多人无力承担购房成本，那些崭新的房屋只能闲置，导致库存不断增加。

此外，“房贷锁定” 现象在不同地区的消退速度也有所差异。约翰・伯恩斯研究咨询公司的克里斯・波特提到，去年第三季度，南方地区 21% 的抵押贷款利率达到 6% 或更高，而在东北部地区这一比例为 18%。这是因为自利率飙升以来，南方地区有更多房屋易主，大量人口涌入南方。并且，根据 2023 年人口普查的估算，南方人拥有完全产权房屋的比例相对更高，这使得无需还房贷的卖家能够避开新的贷款，更轻松地进行房屋交易。房屋估值过高也是影响市场的一个重要因素。像佛罗里达州这样的阳光地带州在疫情期间迎来了购房热潮，根据 Redfin 的数据，其房屋中位价值在五年内飙升了 64%。而纽约州的房价涨幅仅为 17%。但如今，佛罗里达州的繁荣开始消退，保险费用大幅上涨，根据约翰・伯恩斯住房可负担性指数，如今在当地拥有一套房子所需花费的收入比例从 2019 年的 28% 上升到了 44%。随着人口迁移速度放缓，支撑房价的高收入购房者群体逐渐减少。对于那些期望低价购房的消费者来说，存在一个值得关注的情况。如果利率持续保持高位不下降，得克萨斯州和其他房屋供应过剩的州的房价可能会出现大幅下跌。而纽约地区，尽管目前房价相对稳定，但由于供应紧张的局面短期内难以缓解，购房者依然面临着较大的购房压力。