一、美国房地产百年周期：

开发时代看人口与产业变迁，存量时代看货币与住房金融制度。

1860-1930年，美国房地产市场步入大开发时代。钢铁冶炼、电气化推动的技术革命浪潮，影响了城市建筑风貌，带来了产业升级与人口集聚。城镇化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的建筑）均价由19涨至49美元/英亩。各州也在此期间开始征收房地产税，但在人口、经济增长等长期利好因素下，房地产税对房价的抑制效应不明显。

1930-1968年，“罗斯福新政”与二战后的婴儿潮、电子产业革命帮助美国房价摆脱了大萧条后的低迷。1969-1980年，抵押贷款业务的发展接过“接力棒”，成为推动美国房地产市场的主要力量。即使1980年美国城镇化率接近75%、人口增速降至不足1%，房地产开始步入存量时代，新房售价中位数仍稳步增长，1969-1980年由2.6增至6.5万美元。

1980年后，美国房地产正式进入存量时代。1980-2007年间，面对“滞胀”困境、城镇化率保持在80%水平基本饱和等局面，金融自由化的解决方案推动房价在1982-2007年间增幅高达257.7%，也带来了次贷激增。

2008年金融危机后，美国步入“住房金融监管强化时代”，但在宽松的财政及货币政策作用下，2008-2023年成屋中位售价增幅147.1%。

二、美国核心城市——纽约房地产百年变迁

1960年前，工业化、城镇化带来的人口流入和外来移民推动纽约房地产快速发展。1960年前，全美城镇化率低于70%，快速城镇化阶段人口大量涌入纽约等中心城市，纽约曼哈顿房价由8美元/平方英尺涨至25美元/平方英尺。

1960-2000年，纽约经历了去工业化，人口和产业不断向郊区迁移，但纽约房地产市场并未持续萧条。纽约经济向服务业成功转型，在世博会、公寓销售热潮的带动下，1980-2000年纽约房价指数由26.4增至100。

2000-2020年在城市规划和产业升级的带动下，纽约进入人口回流阶段。面对2000年互联网泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危机，纽约房地产市场在冲击发生后的几年时间展现出了相当的韧性。2000-2021年间纽约房价指数由100涨至376.4。

三、纽约房地产四大支柱：

产业升级、人口集聚、金融支持、城市更新。

百年时间里纽约房地产市场历经萧条、繁荣多轮周期变化，却长期波动向上，这离不开纽约房地产四大支柱：1、纽约凭借产业的几次成功转型获得发展动能；2、收获城镇化红利，人口流入、结构优化；3、住房金融体系支持，存量时代财政货币政策放量；4、城市更新引入私人资本，焕发旧城活力，吸引高收入人群集聚。