全美房产买卖在过去的一周因新政策的生效发生巨大的变动。而在房价高昂、竞争激烈的的湾区，买卖双方都在观察新政带来的实质影响。

行业从业者分析，在加州激烈的房市上，买家的筹码本来就很少，相互竞争激烈，预测新规不会降低房价。市面上的房产总量、贷款利率等都是影响房价更重要的因素。

刚过去的17日，美国房产经纪人协会（The National Association of Realtors）正式开始实行新政，将极大影响买房经纪人得到的佣金。

按照过去的规则和习惯，绝大多数的房产交易，卖方将承担买卖双方经纪人的佣金，佣金支出往往也被算入卖方期望的房产售价中。当房产被录入数据库后后，经纪人就可以看到可能得到的佣金收入。

而对于买方，经纪人的服务可理解为"免费的’，即买房者除支付房价外，无需支付经纪人的佣金费用。

但是一宗诉讼彻底改变了这一传统。密苏里州的卖家团体在诉讼书中表示，卖方承担双方经纪人佣金的规则违反了反垄断法。而美国房产经纪人协会同意进行和解，改变佣金制度。

湾区房产经纪人埃德沃兹（Nikki Edwards）形容这一改变，是美国房地产业近200年来最大的变革。

但她认为，在房市竞争激烈的北加州，这一改变不会使房价大幅度下降，即便是可负担住房也同样不会改变。但购房的流程将发生改变。曾经买方经纪人在提供咨询服务时，无需与购房者签订任何形式的合同，也不会提前收取咨询费用。但这不意味着这是"无偿服务"，在交易达成后，买方经纪人可分享卖方所支付的佣金。

而新规生效后，买家需要与经纪人签订一份纸质合同，确定经纪人是否是独家、佣金比例、提供服务时间、区域等条款。旧金山房产经纪人协会前主席麦尔塔（Vince Malta）表示，合同期限可以是几个月、也可以是仅代表一套房，双方都需要签字同意。

新规赋予了购房者决定如何支付经纪人的服务费用，可以是传统的房价比例制、或是定价、按小时计算等。经纪人也可根据购房者开出的条件，接受或不接受。

旧金山华人房产经纪人王女士告诉本报，绝大部分的房产仲介公司已经提前践行新规，即要求客户在接受经纪人服务前签订合同，通常代理时间为3个月。但她认为这并不意味着购房者需要开始支付自己经纪人的费用。

王女士表示，佣金制度已经成为行业的习惯和传统。新规刚刚生效，在短时间内湾区仍会沿用传统，即卖方支付双方的经纪人佣金。她说："截止目前，还没有遇到有卖家不愿支付买方经纪人佣金的案例。"

她补充，买家也有多种方式应对新政：即在购房要约书中要求卖家支付双方佣金；在要约书中写明，出价包含买方经纪人佣金，在交易成功后需返给买方经纪人；与卖家协商支付佣金的比例；降低出价，预留佣金的款项。

麦尔塔表示，旧金山是一个复杂的房市。多数房产经纪人需要投入大量的时间和精力，帮助购房者完成买卖。为了交易成功，购房者也往往会选择一名独家、全职的经纪人进行合作，经纪人也希望能够获得适当的报酬。

她表示，所谓"折扣代理"经纪人早已存在。这些平台或网站收取统一的费用，只负责起草一份购房要约书。"但一个有实力、可挑选客户的房产经纪人，可能不会接受试图讨价还价的客户。"‍