照片由Julius Shieh/ KUT News 提供。在Burnet Road上的一栋新楼中，近400套公寓正在建设之中。开发商在疫情最初几年开始了创纪录的公寓建设工作，许多现在已经开始对外开放。

近年来奥斯汀的公寓市场经历了快速增长的过程，而随之而来的却是公寓租金的普遍下降。这种市场转变导致部分建筑商开始拆除他们的施工起重机。

奥斯汀本地电台KUT的记者Audrey McGlinchy在2024年2月29日的报道中提到，来自Lubbock的28岁居民Ben Schwertner在今年三月份无需支付房屋租金。这不是因为他在抗租或是支付能力有问题，而是因为按租房条款他根本无需支付。

今年早些时候，Schwertner在奥斯汀机场附近签下了一份一居室公寓的租约，得益于物业公司提供的特别优惠条款免除了他一个月租金。这种做法通常被业主用来吸引租客入住那些空置的公寓。Schwertner分享道，这样的优惠让他有机会居住在之前难以企及的住所，他的公寓配备了独立的浴缸，每月租金仅为1,470美元。得益于今年三月份的免租优惠，他实际上的年平均月租金将降至约为每月1,350美元，对他来说这是他以前根本无法想象的。

这个变化显示出奥斯汀房地产市场当前独特的动态变化。随着开工建设热潮的退却和租金的下降，开发商们开始重新思考他们的项目计划，而租户们也开始享受到市场上难得一见的租赁优惠。

Ben Schwertner表示，当他在2021年考虑在机场附近的一个公寓楼租一居室公寓时，价格大约是每月1700美元。现在，他以大约每月1350美元的价格租了一间类似的公寓。

在经历了两年的建筑高峰后建筑成本飙升，贷款利率也增加了一倍多。虽然数以千计的新公寓降低了租金，为像Schwertner这样的租户提供了经济上的缓解，但开发商发现他们不再能像以前那样赚取丰厚的利润。因此他们开始放慢了新建筑项目的步伐。

“我和很多人交谈过，他们都表示我们现在有点像是按下了暂停键。”Capitol Market Research的总裁Charles Heimsath表示。

房地产市场的现状正面临着来自奥斯汀以及全国各地政策制定者日益增长的呼吁，他们要求建造更多住房。随着更多住宅的建成，价格会下降——这是得到研究支持的现象。但是当价格下降而建设成本上升时，盈利空间就减少了，建筑商们继续建设的动力也随之降低。

德克萨斯大学奥斯汀分校的房地产学教授Jake Wegmann解释说：“这是一个不可避免的副作用，源于我们这个国家的住房主要是通过私人拥有、以盈利为驱动的房地产开发和所有权来提供的。”

越多公寓楼的耸立带来的却是租金下降 

在疫情初期的几年里，奥斯汀的人口增加了将近10万。由于购房变得日益困难，越来越多的人转向租赁住房。仅一年之内，月租金的平均价格就上涨了24%。有些租户为了获得住房，甚至不得不出价超过他们的邻居来得到优先考虑。

Wegmann评论道：“将所有因素综合起来看，租金上涨、低至历史最低点的利率，以及大量人口从其他城市迁移到奥斯汀，这些都显示了奥斯汀成为投资公寓业务的绝佳地点。”

就像当地的一个笑话所说，奥斯汀的‘市鸟’是起重机——建筑用的那种。

2022年奥斯汀的公寓建设出现了井喷

这种情况在2022年可能表现得最为明显。年初的几个月里，奥斯汀地区的开发商启动了近13,000套公寓的建设工程（这还不包括收入限制型公寓或为低收入人群保留的住房），这比前一年公寓开工数量的两倍。

接下来的几年，建筑商完成了建筑框架的搭建、安装窗户、并将崭新的公寓移交给管理公司进行出租。到2023年底，奥斯汀都会区已有超过10,000套新公寓可供出租，与此同时迁入该市的人数却有所减缓。

奥斯汀地区新公寓与平均每月租金

自2023年5月以来，租金的平均价格下降了6%，这是三年来的首次下降。租金价格的下降遍及各个层面，不仅仅是那些配备健身房和游泳池等豪华设施的新公寓，这还包括了一些老旧公寓，租户们需要面对过时的家电和不卫生的环境。

Mycah Miller过去两年一直居住在Hyde Park一栋建于1960年代的公寓中。去年她的房东将月租金提高了近15%，达到1500美元。当时仍是研究生的Miller对这一增加的费用感到担忧。在房东过来修理水管时，Miller提出了她考虑搬到更经济实惠的地方的想法。几周后她收到了一封电子邮件，房东将月租降至1460美元。

Miller表示：“我确实感到很惊讶，因为我所在的区域非常抢手。我从没见过我们大楼里的公寓空置过，最多就是人们搬出和搬入的过渡期。这让我相当震惊。”

Miller指出，每月减少40美元并不算大幅度降价。尽管该地区的租金有所下降，但现在的价格比疫情之前要高得多。哈佛大学住房研究联合中心的研究人员在2022年发现奥斯汀的都会区，近半数租户的租金支出至少占他们收入的三分之一。最近官员们表示，有7000个家庭申请了奥斯汀市的租金援助，但他们估计只有足够的资金帮助其中四分之一的家庭。

Housing Works Austin的副主任Awais Azhar表示：“我们的经济并没有完全调整过来。”

租金下降，新开工减少

Revolve ATX是一个新建的综合体项目，它拥有300套公寓，位于前Highland Mall附近。根据网站信息，该综合体设有游戏室、咖啡吧和播客套房。目前你可以以每月1428美元的价格租赁一居室公寓，并享受一个月的免租优惠。对于为期一年的租约，这意味着每月的实际支付接近1300美元。随着像Revolve ATX这样的地方建成，住房的财务状况发生了变化。到2022年中期，利率开始上升。购买土地和支付建筑费用变得更加昂贵。

一些物业管理公司正在提供吸引人们签约的优惠措施，比如位于东南奥斯汀的Bluff Springs Townhomes就在门前竖立了这样的标志。

随着市场变化，一些开发商选择出售他们的项目，而另一些则坚持保留开发项目，但调整了他们的策略，因为建造出租公寓不再像以前那样能够保证稳赚不赔。

Intracorp Texas的总裁Brad Stein分享了他们的经历：“我们手头有一块地，原本认为非常适合开发成租赁项目。然而我们没有能够把所有必要的环节串联起来，导致租赁项目无法继续推进。现在，这个项目将被转换为公寓项目。”

截至去年年底，开发商着手建设的新公寓数量仅有近4500套，与两年前相比下降了42%。这一下降反映了新租赁住房启动数量的大幅减少。

房地产专家普遍认为，随着大量新公寓陆续在繁荣时期建设完成并投入市场，租金价格将继续下降。尽管建筑速度有所减缓，但开发商也不能突然全面停工。

这种情况体现了建筑商对住房市场变动的迅速反应能力。相较于建造一座全新的公寓大楼，搬到一个新城市要容易得多。奥斯汀的房地产专家和建筑商估计，从购地到最终出租，建造一栋新公寓可能需要长达五年时间。

正如Wegmann所说：“市场需求变化敏捷如羚羊，而供应调整缓慢如大象。几年前做出的决策，现在才在公寓楼的开发中显现成果。”

游戏规则

在过去的一年中，奥斯汀的政策制定者们调整了土地使用政策，目的是简化建筑流程并促进更多的建设。现在开发商不必强制在住宅旁建造停车场（虽然他们很可能还是会这么做）。在过去，土地所有者在只能建造一两座房子的地块上，现在可以建造多达三座房屋。

然而仅仅因为允许建造，并不意味着开发商就一定会着手建设。如果他们停止建造，租金价格可能就会停止下降，甚至反弹。

德克萨斯大学奥斯汀分校的金融学教授Julia Coronado解释说，如果由于成本上升而导致所有人停止建设，那么我们可能会重新面临供应不足，租金随之上涨的局面。这是资本主义市场的运作机制：如果没有利润，就没有建设动力。她说：“这就是游戏的规则。”

现在经济学家和房产专家们呼吁政府或慈善机构寻找方法降低建筑成本，这不仅能确保开发商获利，还能维持租金的下降趋势。

Azhar表示：“虽然我并不喜欢用汽车作为比喻，但这确实是我们需要持续加油的时刻。”

UT-Austin的Wegmann指出，现在是专门为低收入人群建造住房的开发商抢占土地的好时机。在其他开发商也可能因建筑成本高昂而退出市场的情况下，他们可能会面临较少的竞争。

Wegmann还指出：“当建筑活动减缓或停止时，正是建造补贴住房或政府及非营利机构收购现有市场价格开发项目的大好时机。”

与此同时，28岁的Schwertner（他的浴缸和淋浴是分开的）在思考，今年的低租金是否只是偶然现象。他好奇明年续约时的情况，是否会像往年那样，让奥斯汀的租户们感到焦虑不安。

他反思道：“我的续约时间来临时会发生什么？一年后，他们是否会愿意维持我目前的租金水平？租金会小幅上涨吗，还是会大幅调高？”