许多中国买家想通过在美国购置房产来进行投资或为其孩子的未来教育作准备，但受限于时间及地域问题，大多选择购买现成房屋。然而，你是否考虑过购买老屋，将其拆除、重建，或是部分改装呢？

老屋重建往往是许多房屋买家忽略的选项。事实上，购买好区域的老屋有许多优点，例如紧邻优质学区、通勤时间短、良好社区规划和生活机能。

但是，通常这样得天独厚的好区域都已经建满房屋了，尤其像纽约、洛杉矶及西雅图此类热门的地点，很难找到新的建屋地点。因此，购买老屋后，将其全部或部分拆除，就能帮助买家落脚在优质的社区里。

由于部分改建可能建出新旧风格混杂的丑房子，因此一般买家及建商都会选择全部拆除。地方政府为了鼓励老屋翻修，也会在房屋税上给予优惠。然而，全部拆除的程序相当复杂，牵涉到拆除执照、新屋设计的审核及特定房屋会有历史保留的争议。这些问题是一般直接购买新建屋的买家很少接触的。因此，今天美国房产专家就特别为您整理了一些常见的问题供大家参考。

如何挑选具有潜力的老屋？

具有潜力的老屋通常可能坐落在优质区域的外围，也许房屋坪数较小或是拥有老旧厨房和卫浴。当然，老屋常见的结构问题也可能存在，由于需要额外翻修，价格会低于同一街区其他房屋，出售时间也会拉得较长。

美国房产专家表示：“老屋重建后，市价应该要增长二至三倍才是合适的投资。例如说，买家购买了一栋位于优质区域且房屋功能还算健全的老屋，花费了三十万美元，但同一区域的新房屋市值六十万到九十万之间，表示老屋翻修后若顺利卖出能够有两倍到三倍获利，那么这栋房产就有投资价值。”

是否需要全部拆除重建？

当然不需要！事实上，许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，因此会尽快且便民得批准翻修执照。可能的解决方案包括保留地基，并往上新建楼层，或是保留部分墙面及房屋架构，融合到新屋里。这些方式都可以避开申请全部拆除执照。而部分区域有历史保留的问题，因此不允许全部拆除。在此情况下，若是进行部分整修，政府会给予税务减免。

如果可以全部拆除，我该怎么做？

取决于房屋状况及买家对于新屋的期待值。老屋通常会有结构松脱、漏水或是白蚁的问题，情况严重下，花钱整修还不如拆掉重建。但若是隔间问题，则可以部分调整。买家可考虑的取决标准包括是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等等。接着将全部翻修费用与拆除重建价格相比较，若是价格相差不远，那么拆除重建就是答案。

法规限制会影响我拆除重建吗？

没错。许多坐落在优质社区的老屋有一定的土地使用限制，借以保护当地城镇的特色。历史保留区的规定就更繁复了，全部拆除不但不可能，连部分翻修建筑的楼层及占地坪数都有严格规定，也要配合周遭现有建筑，进行同一类型的装潢设计。之前我们提到过，Facebook CEO 扎克伯格想要拆除并重建他的这四座相邻房产，然而这项计划却遭到当地建筑评审委员会的反对。因此购买老屋前，务必与房屋中介确认清楚相关规范。

房屋贷款有包含拆除及重新建造吗？

全部拆除的贷款申请非常复杂，首先房贷要先处理购买房屋的费用，接着再进行拆除费用的贷款，最后才是新屋每月必须支付的房贷。

除非买家本身相当富有或是有预备好的现金，否则必须想出其他方式来控管金流。可能方式包含将现有住宅卖掉，再将现金用来进行老屋拆除，剩余部份向银行贷款。

拆除成本的多寡取决于房产坪数及所在地，但通常在八千到一万五千美金之间。拆除后的建材可回收再卖出或是捐赠给需要的机构换取税务减免。

合作的建商和房产经纪会帮你申请贷款

建造至完工贷款 (Construction-to-Permanent Loan) 会提供你建造新屋的资金以及包含日后长期还款的规划。至于伴随而来的利率则有很大范围的波动，取决于各银行的方案。因此，可以多花一点时间拜访当地各家银行，如果幸运的话，有机会得到优惠方案，根据改建后新屋的市价，提供拆除及建造过程中所需要的资金以及完整的还款规划。

我需要申请什么样的建筑执照

大多市政机构会针对买家及承包建商要求事先申请拆除执照。在拆除前，需要联络水电瓦斯公司预定断水断电的日期以进行拆除工程。另外，联络消防单位确认拆除前哪些项目需要检查以及是否需要消防人员现场待命避免意外。

地方政府也会要求检验拆除过程中，是否产生有碍人体健康的物质。尤其是针对1960年代的房子，石绵被广泛应用在天花板及地板装潢上。