买卖过房的人就知道,房子不是在签下合同的那一刻卖掉的,而是在其后有多个步骤,经过多次谈判,每个步骤都有可能让交易失败。这其中最容易出差错的步骤,就是房检(inspection)了。

也因此验房师(homeinspector)经常被叫做“dealkiller“。

其实验房报告本身,不管有多好或多坏,都不会让交易夭折。能killdeal的都是买家和卖家本身对报告的反应。其中尤以买家居多。我们经常见到一种情况,由于买方一些苛刻的要求,导致双方不必要的精神和财务压力,造成态度敌对,最后演化到交易失败,或使买方的成本变相升高。但其实是完全可以通过适当的知识准备和有技巧的谈判化解开的。

那么房检谈判的时候有哪些雷区需要注意呢?

首先,要明确没有完美无瑕的房子。

其次,了解验房师会事无巨细的把所有房子的问题都列出来。但是买家要注意“抓大放小“,pick your battle, 意即选择合适的战场,把精力放在重要的地方。

重要的项目,比如重大电路问题,结构问题等,一定要让卖方解决,或者给维修款。再严重的问题就退出交易。

哪些不重要?如果出现了会很破坏谈判氛围的项目呢?

●简单的10美元以下就能搞定的维修:电灯泡,开关盖,下水道滤网,等等。

●一氧化碳和烟雾警报器–没多少钱,而且强要求卖方换掉也不一定合自己的需求。

●房屋美观方面的维修–除非房子是新建房,任何二手房子都有这样那样的问题,墙壁颜色不均匀,镜子边角有缺齿,地板砖有碎痕。这些可以适当反应在价格中,但不应当要求卖家把房子修到美美的。

●小的电路和水管问题–如电源正负极接反,水管接口生锈等。这种问题就是找个电工或者水管工出来一次花100,实际维修只用10块钱。不是不能要求维修,但是因为不是重大安全问题,所以很容易让卖方反感。

●地下室水泥墙或水泥车道上细小的裂缝–出现实在是自然现象,任何一个房子都会有。水泥涨缩是难免的,新建的房子也会很快出现这种现象。但是如果裂缝宽至1/4英寸以上,就需要注意了。

●院子,露台和栅栏–这些都不是安全和结构问题,应该包含在价格谈判里,而不是房检谈判里。

●老旧的设备–没有坏损但是比较老旧,比如有些年头的热水器和空调,或者房顶。只要还能正常使用,就不应该列在需要卖方修整的范围。

如果房子细碎问题有很多,而且不是一开始看房时能发现的,如果卖方不处理,买方觉得心里不舒服的话,一个比较有效的方法是把所有项目加总,跟卖方要一个维修费返还。谈一个300美元的维修费要比让卖方修10样小东西要容易的多,也不会引起对方太大的反感。

当然,以上适用于真的想要房子,但不清楚应该如何取舍谈判项目的情况。希望能帮助想买房的人避免一些不必要的摩擦,可以顺利买到想要的房子。