近期房屋销售降温

引发投资者对经济复苏的一些疑虑

先来看看美国地产市场的基本面吧

作为迄今为止经济复苏的支柱，炙手可热的美国房地产市场已经出现降温迹象，这促使一些投资者怀疑这个房市周期已经见顶。

令人担忧的楼市降温

令人担忧的原因比比皆是：美国商务部最近报告称，5 月新房销售年率下降 5.9%；这一出人意料的连续第二次下跌也恰逢房价中值创历史新高。

与此同时，全国房地产经纪人协会宣布二手房销售价延续四个月回落：新屋销量和成屋销量自年内高点（也是次贷危机以来的新高）延续了4个月回落，销量分别下跌22.56%和12.9%。

其中，成屋销售占9成，新屋销售占1成。但整体楼市销量水平依然高于疫情前的均值水平。楼市的降温使得抵押贷款利率上升、住房供应不足，也让不少消费者沮丧。

翻译结作为迄今为止经济复苏的支柱，炙手可热的美国房地产市场已经出现降温迹象，这促使一些投资者怀疑这个周期是否已经见顶。令人担忧的原因比比皆是。美国商务部最近报告称，5 月新房销售年率下降 5.9%；这一出人意料的连续第二次下跌也恰逢房价中值创历史新高，以及全国房地产经纪人协会宣布二手房销售连续第四个月下滑。还要考虑消费者信心减弱、抵押贷款利率上升、住房供应不足和买家沮丧

美国房市基础仍然稳固

然而，目前的房价本应高于平均水平，所以供应中断和价格快速升值可能只是暂停了买家的购买行为。有专家认为：美国房地产市场的基础仍然稳固——甚至可以说是几十年来最好的——有三个原因可以解释：

人口数量带来强劲需求

在家庭资产负债表异常健康的时期，千禧一代的人口高峰使得家庭组建进入黄金时期。摩根士丹利研究部估计，在过去一年中，由自住借款人而非投资者、投机性建筑商或第二套住房业主推动的新自有家庭形成将近120 万户。此外，有证据表明，新冠疫情可能已将人们的重点转向城市化和远程工作，使得住房需求可持续高涨。

供应紧张

由于过去十年建筑不足，住房库存仍然不足。尽管建筑商们对最近的房价上涨充满信心，但他们从全球金融危机的几年中吸取了惨痛的教训，仍然保持着谨慎。摩根士丹利的分析表明，住房库存增长现在落后于年度家庭人数近 60%——这种数据不匹配可能会进一步升高单户住宅价格。

放宽抵押贷款标准

而在新冠疫情期间大幅收紧后，贷款标准为帮助抵消较高的房价和抵押贷款利率，已放宽至六年来最低。

与此同时，随着美联储上周对所有接受年度压力测试的美国主要银行放宽贷款限度，购房者有希望获得更多的信贷供应。

未来楼市基本面预测

鉴于这些因素，我们预计楼市基本面将延续多年的增长路径。同时，随着市场动态在当前的周期中期过渡中发挥作用，买家信心会随着时间的推移而恢复，投资者最好密切关注近期房价放缓、租金上涨和销量反弹等现象。

值得注意的是，这些建立强大的房地产市场基础的关键因素还没有在市场中定价。投资者应考虑通过有选择地使用住宅房地产投资信托来扩大对实物资产的敞口，来实现投资组合多元化。