在美国买房的海外投资者，一般都会选择贷款置业。

美国贷款购房的流程和操作的细节是怎样的呢？

贷款购房流程

第一步：确定预算

外国人贷款，一般而言需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力，确定购房预算。

第二步：申请贷款预批准书

美国购房，您在报价时需要提供资金证明，包括首付款的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。

申请银行的贷款预批准书，需要提供国内的收入证明、雇主证明信，有的银行有提供国内征信证明的要求。

第三步：贷款正式申请与批准

您与卖家签署房屋买卖协议后，进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估，并正式审核贷款申请。这个阶段，银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后，银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个流程通常需要45-60天。

贷款所需文件

1. 国内收入证明文件 

a. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入及本年迄今为止的收入。

b. 收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入及在公司服务的起始时间，由雇主单位盖章。

注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。

2. 国内信用/征信记录

如果借款人有美国的社安号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录。

如果借款人没有美国社安号，可能遇到需要借款人提供国内按时付费的详情。

3. 海外银行存款证明

提供两个月的银行存款证明，证明上的每笔存款都要有来源解释。若两个月以上的存款证明，则一般不需要解释来源。

细节说明

Q什么是资金证明？

在美国，无论是购买新房或者二手房，买家都需要出示资金证明 (Proof of Funds)。

资金证明包括两种形式：

1. 现金购房

资金证明可以包括是银行的对账单，证券余额或者理财产品余额等。文件可以是复印件或扫描件。现金折成美金之后必须大于或者等于您所需要购买房产的总额。这些资金需要在中国大陆以外的银行账户或金融账户里。

2. 贷款购房

资金证明包括首付款的银行对账单和银行贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。

按照美国反洗钱法规定，银行需要买家的首付款在中国大陆以外的银行有两个月以上的完整记录。所以买家至少需要提前两个月将首付款转到境外帐号，如香港账号或者美国账号。

Q需要将首付资金转移到贷款银行么？

大部分银行不需要。如果资金存在美国以外，交易的时候可以直接汇款到房产交易公证公司的账号 (Escrow Account)。